Woonateliers zijn kenmerkend voor een nieuwe manier van werken, waarbij we als Heijmans-organisatie de deur openzetten en wederkerigheid inbrengen. Het zijn bijeenkomsten waarvoor we toekomstige bewoners, omwonenden en soms ook andere geïnteresseerden uitnodigen om samen te werken aan een beter plan. Want daar ben ik van overtuigd: co-creatie leidt tot betere plannen. Ook als we al voor 80% weten wat we met een woonwijk willen en een bijeenkomst vooral dient om de puntjes op de i te zetten.

Vaak bestaan woonateliers echter uit meerdere sessies, waarin we de mensen meenemen op een reis vanaf de eerste overwegingen om een project uit te voeren tot en met de volledige indeling van de wijk en het eigen huis. Dan gaan we mensen vragen hoe ze willen wonen, wat ze belangrijk vinden. Willen ze privacy, gezelligheid op straat, kindvriendelijkheid? Alle denkbare thema’s rondom het huis, het gebied en het samenleven met elkaar passeren de revue. Niet alleen het antwoord telt, vooral ook de reden achter het antwoord.

Van klein naar groot
Een belangrijke constatering daarbij is dat we als ontwikkelaars gewend zijn om van groot naar klein te denken, van stedenbouw naar een kavel, naar de schil van het huis, de architectuur, naar de indeling van de ruimte. In het denken van de meeste bewoners over hun toekomstige huis staat de buitenkant niet op de eerste plaats. Ze willen vooral een huis met veel ruimte op de begane grond en liefst ook nog een extra kamer. Ze willen het gevoel hebben hoe het is om daar te wonen en schalen dan pas op naar buiten, naar de architectuur, de straat en de omgeving. Als we als ontwikkelaar ook op die manier naar woningbouwprojecten kijken, redeneren we echt vanuit het wereldbeeld van klanten: van klein naar groot.

Zo geeft een woonatelier ons belangrijke informatie over wat de woonconsument werkelijk wil. Mensen krijgen de kans om vrijuit te praten. Binnen de organisatie bestaat daar nog wel eens huiver voor, omdat het tot onrealistische wensen zou leiden. Volgens mij is dat niet terecht. Mijn ervaring is dat mensen veel realistischer zijn dan vaak wordt verondersteld. Ook gaan de meningen binnen een groep zelden lijnrecht tegen elkaar in. Het is een uitzondering dat een derde van de bewoners jaren dertig retro wil, een derde moderne en een derde klassieke huizen.

In alle gevallen is het de rol van de woonontwikkelaar te kiezen welke kant het op gaat in een plan en wat het best past op de bewuste locatie. De woonontwikkelaar is degene die het gesprek met de klant aangaat, de bijeenkomst organiseert, gastheer is, het proces faciliteert om informatie uit de markt te halen, maar uiteindelijk ook beslist wat er gebeurt. Daar moet je helder over zijn. Want co-creatie is leuk, maar helemaal democratisch is het proces natuurlijk niet. En dat communiceren we ook.

Verkopen gaat van mens tot mens
Het woonatelier heeft meerdere voordelen. Het geeft ons een beter beeld van de doelgroep. Binding tussen ontwikkelaar en klant. Een gevoel van betrokkenheid tussen de klant en zijn toekomstige huis. En we ontdekken meestal twee of drie leidende thema’s, zoals privacy of variatie in de wijk. Ze vormen belangrijke aanknopingspunten voor de marketing.

Natuurlijk gaat lang niet iedereen die aan co-creatie meedoet daadwerkelijk kopen. Zo doen bijvoorbeeld ook mensen mee die in de buurt wonen en uitkijken over het gebied. Daar staan we open voor. In de praktijk blijkt dat het merendeel van de kopers zelfs bestaat uit mensen die de ateliers niet bezoeken, maar ze wel nauwgelet volgen via internet. Een website waarop we verslagen, tekeningen en foto’s plaatsen, maakt dan ook onlosmakelijk onderdeel uit van ieder woonatelier. Dat wordt goed gelezen, is mijn ervaring. Meelezers hebben zelf misschien niet de behoefte om naar voren te treden, maar vinden het blijkbaar een grote pré dat niet alleen de ontwikkelaar en de gemeente een plan neerleggen, maar dat daar ook gewone consumenten aan mee hebben gewerkt.

De belangrijkste boodschap die ik wil meegeven, is dat deze manier van werken ook vooral een andere houding van de organisatie vergt. Jarenlang hebben we ons beziggehouden met checklists afvinken, samen met de stakeholders. Daar kwam geen bewoner aan te pas. Inmiddels zijn we als ontwikkelaar bereid om veel transparanter richting de markt te opereren. Verkopen gaat van mens tot mens. Tweerichtingscommunicatie, daar gaat het om. Onze woonontwikkelaars nemen de klant serieus. Dat vormt de basis van alles waar we mee bezig zijn!

De feiten. Sommige voltooide civiele werken van Heijmans eindigen met nul restpunten. Bij hele grote infrastructurele projecten kan dat oplopen tot enkele honderden restpunten. In totaal noteren we jaarlijks circa 10.000 zaken waar het aan schort. Vrijwel altijd gaat het om kleine gebreken. Een greep: een vergeten lantaarnpaal, rondslingerende materialen, niet-verwijderde bebording, een ontbrekend onderdeel van een afwatering. Wat deze cultuur stilletjes mede in stand houdt, is de UAV die stelt dat kleine gebreken een oplevering niet in de weg mogen staan.

Is dat erg, een restpunt? Want volgens psychologen is klagen juist heilzaam. Sterker nog: sommige opdrachtgevers geeft het meer voldoening om een tekortkoming te ontdekken dan dat ze een opgeleverd product als vlekkeloos moeten bestempelen. Het zou je er bijna toe verleiden om zaken opzettelijk te vergeten, half uit te voeren of beschadigd op te leveren. Gelukkig wint het nuchter verstand. Mijn opvatting: zet alle zeilen bij om structureel nul restpunten te bereiken.

Consequenties
Dat is geen utopie. Het kan. Of preciezer geformuleerd: het moet. Want restpunten hebben onderschatte gevolgen. Ze verstoren de verstandhouding met de opdrachtgever. Je bent je afspraken immers niet nagekomen. Sowieso kan dat tot eindeloze ja-maar-nee-want-discussies leiden. Voor zowel de opdrachtgever als Heijmans is dat verspilling van tijd en geld. Veelzeggend is het ervaringsgegeven dat een bouwplaats gemiddeld pas zes tot acht weken na een oplevering wordt opgedoekt. Het afvinken van alle restpunten na oplevering vergt immers langere huisvesting en beschikbaarheid van materieel en medewerkers – die in die periode niet elders aan de slag kunnen. Een andere nadelige consequentie van restpunten is de hinder voor de eindgebruiker. Een weggebruiker wil paradise by the dashbordlight, geen nieuwe tijdelijke afzettingen of snelheidsbeperkende maatregelen.

Wat is ‘af’?
Wat restpunten uiteraard het sterkst terugdringt, is alles ‘af’ hebben bij oplevering. Maar ook het gebruikmaken van een beeldkwaliteitboek draagt daaraan bij. Zo’n boek visualiseert wat beide partijen van elkaar verwachten. Grofweg de helft van restpunten betreft immers discussies over het visuele aspect. Dit beeldkwaliteitboek damt de subjectiviteit in, die onvermijdelijk is bij esthetische beoordeling van bepaalde onderdelen.

Dat geldt bijvoorbeeld voor bermen, betonafwerking, lichtmasten, vangrails. Vóór realisatie beslist de opdrachtgever aan welke visuele kwaliteit specifieke zaken moeten voldoen. Mag er een krasje op een vangrail zitten? Mogen conusgaten van bijvoorbeeld een geluidscherm aan de bewonerszijde zichtbaar zijn? Is het aanvaardbaar dat er her en der stenen in een berm liggen? Als je de mate/gradatie van visuele kwaliteit in een serie heldere beelden vastlegt – van laagste naar hoogste kwaliteit – dan zal dat het aantal restpunten bij oplevering terugdringen en het risico van irritatiewekkende discussie verkleinen.

Zulke beeldbestekken bewijzen nu al hun nut in onderhoudscontracten met beeldbestekken. Ook Lean6sigma kent diverse projecten in de strijd tegen restpunten. Wat overal boven aan het lijstje staat, is het doorbreken van een cultuur waarin restpunten voor lief worden genomen. Als we daar werk van maken, zal Heijmans zich sterker in de markt kunnen onderscheiden. Zeker in deze economisch lastige tijd is dat een wenkend vooruitzicht. Laten we een punt van restpunten maken!

Ik woon nu zelf in een oude timmermanswerkplaats en ben bezig een oude langgevelboerderij op te knappen tot woonhuis, samen met mijn compagnon Kiki. De boerderij wordt van binnen helemaal gestript en opnieuw ingericht, maar wel met respect voor wat het is en wat het was. Een mix van traditie en nieuw; dat is de manier waarop wij ontwerpen; we houden vast aan herkenbare en duidelijke vormen, maar geven er wel een duidelijke draai aan.

Het zou arrogant zijn om al die archetypische vormen die in honderden jaren zijn ontwikkeld zo maar naast je neer te leggen en totaal iets anders te doen. Door de jaren heen is er vaak een conclusie gekomen van hoe iets eruit moet zien. Een kind tekent een huis met een deur in het midden, een schuin dak en een schoorsteen. Niet omdat dit is aangeleerd, maar omdat een huis nu eenmaal zo uitziet in de beleving van mensen. Daar kunnen we mee spelen, zonder respect te verliezen voor wat er al is.

Dit betekent juist geen serieproductie, maar individualiteit. In de historie van het bouwen is dat altijd al zo geweest. In het oude stadscentrum van Amsterdam heeft bijvoorbeeld ieder grachtenpand zijn eigen karakter. Al die panden zijn los gebouwd en toch horen ze bij elkaar. Nergens vind je een hele rij van 50 dezelfde huizen.

Dat staat in contrast met hoe de woningbouw zich heeft ontwikkeld: hele wijken worden in één keer bedacht en gerealiseerd. Daarbinnen is vaak weinig ruimte voor individualiteit en vrijheid. Hoe de ruimte binnen zo’n wijk eruit ziet en wordt beleefd, is vast omlijnd. Standaard afmetingen liggen vast in het Bouwbesluit en ik heb wel eens de indruk dat tegenwoordig zelfs wordt gepland wat voor soort mensen in de wijk gaan wonen, wat voor auto er voor de deur staat en of ze een hond hebben of niet. Het zorgt voor een soort uniformiteit die ik niet meer interessant vind. Als ik op vakantie ben in een andere stad, wandel ik niet door een nieuwbouwwijk, maar zoek ik een wijk op die oud is en als wirwar is ontstaan. Ik denk dat bijna iedereen dat wel doet.

Ruimte
Belangrijker nog dan het uiterlijk van een huis, vind ik echter de ruimte die het biedt voor hoe mensen nou echt hun leven willen inrichten. De huidige huizen zijn ontworpen vanuit technische en kostenspecificaties. Ze hebben een standaard indeling. Vooraf is al helemaal bepaald waar de deuren zitten, waar de gang, waar de keuken, waar je bankstel kan staan en waar de eettafel. Anders past het gewoon niet.

Ik vind ik dat redelijk beperkend, want indeling heeft alles te maken met woonbeleving. Vorm en volume van de woning bepalen de manier van omgaan met mensen in je huis. En dat is iets individueels. De een hoeft geen keuken en propt net zo lief een afhaalmaaltijd in de magnetron, terwijl de ander een centrale eethoek wil met warm licht en veel stoelen om gezellig samen te tafelen. Dan gaat het niet alleen om het hebben van een tafel en licht, maar over wat je belangrijk vindt in je leven. Je huis moet daar de ruimte voor bieden.

Niet voor niks zijn lofts zo populair: grote open ruimtes waarbinnen je de indeling zelf kunt bepalen. Dat biedt je de ruimte om expressief te zijn. Zodat je niet wordt gedwongen om ergens je tafel en je kast neer te zetten omdat het anders gewoon niet kan. Ruimte is zo essentieel voor je woonbeleving, daar zou je niet de geijkte paden van het Bouwbesluit moeten volgen. Volgens mij staan we aan het begin van zo’n ontwikkeling. Maak een kamer maar gewoon eens 20 centimeter hoger en kijk hoe ruimtelijk dat aanvoelt. Of metsel in plaats van twee verdiepingen en een zolder eens vier verdiepingen recht omhoog, waarbij je pas later verschillende vloertjes erin aanbrengt, die niet helemaal doorlopen. Als een deel van je woonkamer ineens zes meter hoog is, gebeuren er hele spannende dingen. Zo’n woning biedt de ruimte voor individualiteit en expressiviteit en is daardoor ook duurzaam.

Natuurlijk wil niet iedereen in zo’n woning wonen, maar de vraag is of dat zo erg is. Je kunt voorbeelden laten zien en invullingen geven voor mensen die het niet zelf kunnen bedenken. Dat is nog altijd beter dan vasthouden aan een nieuwbouwmarkt die de creativiteit van mensen volledig wegneemt en ze niet eens de mogelijkheid biedt om hierover na te denken.

Ontwerpen heeft alles te maken met het inrichten van je leven. Ik hoop dan ook dat mensen geïnspireerd raken door de manier waarop wij (Kiki en ik) dingen maken en wat we maken. Wij ontwerpen met respect voor archetypische vromen en voegen hier een nieuwe laag en ervaring aan toe. Onze tentoonsetlling in het Noordbrabants Museum in Den Bosch die vanaf 25 mei is te bezichtigen, gaat dan ook over de weg die wij hebben afgelegd in deze zoektocht. Het belangrijkste is dat je vrijheid hebt om de voorwerpen om je heen, je huis en daarmee je leven zelf vorm te kunnen geven.

Kiki en Joost delen dit jaar hun eigen kijk en visie op de woningmarkt met 12 studenten van de Heijmans Masterclass: Hack die woningmarkt!

Dat wordt bij opdrachtgevers nog wel eens gezien als onwenselijk gedrag. Wat ze vaak niet begrijpen, is dat dit slechts een van de verdienmodellen is die een aannemer kan hanteren om ervoor te zorgen dat aan het eind van het jaar de schoorsteen nog rookt. Een opdrachtgever heeft namelijk zelf invloed op het gedrag van marktpartijen door de manier waarop hij de uitvraag insteekt.

Bijplussen
Op prijs inkopen, kan heel goed in de huidige competitieve markt. Je vindt altijd wel een gek die het voor minder wil doen. Maar een opdrachtgever die voor deze insteek kiest, moet wel beseffen dat iedereen die zich voor het project inschrijft vervolgens op zoek gaat naar de omissies in de uitvraag en die aanvecht. Je moet als opdrachtgever dus wel accepteren dat er na de contractvorming de mogelijkheid bestaat dat er wordt gezocht naar meerwerk.

Zeker bij complexe projecten is het omgekeerde veel interessanter: het gunnen op waarde. Een mooi voorbeeld daarvan is het meerjarige project rondom aanleg, onderhoud en exploitatie van het Nationaal Militair Museum in Soesterberg dat Heijmans vorig jaar heeft aangenomen. De vraag van de klant was niet veel specifieker dan: “Ik heb een museum nodig, deze collectie moet erin staan, er hoort een bepaalde terreininrichting bij en het moet 25 jaar draaien. Dit alles moet voor een vast bedrag X. Kom maar met een plan.”

Het gevolg is dat opdrachtnemers een totaal ander verdienmodel gaan hanteren. Ze gaan op zoek naar manieren om voor het vastgestelde budget de meeste waarde te leveren. En dat leidde er in dit geval toe dat de klant de keuze had uit drie prachtige, totaal verschillende ontwerpen. Hoeveel de opdrachtnemer er nou uiteindelijk aan verdient, is voor de opdrachtgever minder relevant, want hij kiest gewoon uit de oplossing die het best bij zijn vraag past voor het geld dat hij wilde uitgeven.

Varianten
Tussen die twee uitersten, uitvraag op prijs en uitvraag op waarde, zijn veel varianten mogelijk. Je kunt je wensen technisch specificeren, bijvoorbeeld het alignement van een weg in hoogte en breedte volledig vastleggen en vervolgens ook iets zeggen over de levensduur van het asfalt. Dan zul je zien dat de partijen die zich voor jouw project inschrijven de randen van de technische specificaties opzoeken, om te concurreren op technische know how. Je kunt ook functioneel specificeren. Dan vraag je de aannemer om een slimme oplossing, bijvoorbeeld voor een weg van A naar B, waar zes huizen langs staan, die maximaal 63 dB(A) geluid op de gevel mogen hebben. De ene partij lost dit misschien op met een verdiepte ligging en de ander met geluidsschermen en de derde partij met zeer stil asfalt. Het daagt opdrachtnemers uit om verder te kijken dan alleen hun technische kennis, maar ook te zoeken naar oplossingen die kosten of tijd besparen of de kwaliteit verhogen.

Dat vergt wel een aanpassing in het denken van de opdrachtgevers. Ze moeten leren opdrachtnemers de ruimte te bieden en niet alles te willen vastleggen. Want hoe meer je vastlegt en laat concurreren op alleen aanbestedingsprijs, hoe meer het gedrag in het verdienmodel van marktpartijen gericht zal zijn op vechten. Hoe meer ruimte je geeft en laat concurreren op andere aspecten dan alleen prijs, hoe meer het gedrag gericht zal zijn op het concurreren op toegevoegde (maatschappelijke) waarde.

EMVI
Een combinatie van gunnen op prijs en toegevoegde waarde is goed mogelijk. Volgens de populaire EMVI-methodiek worden punten toegekend voor waarde-elementen als omgevingsmanagement, hinderbeperking, fasering, versneld opleveren, etc. Het leidt tot een fictieve korting op de inschrijfprijs, waardoor partijen die veel waarde toevoegen, theoretisch gezien een betere kans maken om op de laagste prijs uit te komen. Vaak worden EMVI-scores echter zodanig geformuleerd dat iedereen in de markt min of meer hetzelfde aantal punten scoort. Theoretisch zijn er dan scores tussen de 0 en de 10 mogelijk, maar in de praktijk scoren alle aanbieders tussen de 7 en 8, waardoor EMVI nauwelijks meer onderscheidend vermogen oplevert. Feitelijk wordt er dus nog steeds geconcurreerd op prijs.

De kunst is dus, om partijen waarde te laten toevoegen op punten die je als opdrachtgever écht wat waard zijn. Opdrachtgevers zouden daar ook echt voor moeten durven te kiezen. Echter, ze moeten zich er wel van bewust zijn, of een bepaalde uitvraag oplevert wat zij zoeken. Als er een rivier door je stad loopt, kun je heel functioneel specificeren dat je een oeververbinding wilt. Maar als je de specifiek de vorm van een Erasmusbrug wilt hebben en je specificeert functioneel, dan bestaat de kans dat je in plaats daarvan een boogbrug, een tunnel of zelfs een veerpont krijgt aangeboden.

Speel dus met de uitvraag, maar wees je wel bewust wat die vraag gaat opleveren, of het is wat je zoekt en wat je belangrijk vindt in het proces tot dat eindproduct. Denken in alleen euro’s over de aanbestedingsprijs, lijkt nog steeds het gemakkelijkst, maar de impact op de openbare ruimte van veel infraprojecten rechtvaardigt vaak denken in waarde (de totale maatschappelijke kosten van een infraproject). Het laten concurreren van marktpartijen voor de beste oplossing is goed voor de opdrachtgever, maar wees je bewust van het verdienmodel van deze marktpartijen en het gedrag wat het oproept.

Wat vraagt de klant en hoe verdient de aannemer er geld aan?

In de 10 jaar dat Mark&Spencer zich terugtrok in het moederland, is er veel gebeurd in onze winkelstraten en binnensteden. Straten zijn veel op elkaar gaan lijken, met overal dezelfde ketens en bezoekmotieven. Gaandeweg werd de binnenstad vrijwel onbereikbaar -zeker voor de auto- en diende online winkels zich aan. Globalisering heeft ervoor gezorgd dat alles met een muisklik binnen handbereik is. Maar ook heeft sociale media ervoor gezorgd dat we elkaar online spreken en ontmoeten. Een echt plein heb je al bijna niet meer nodig. Stenen en infrastructuur kunnen het rappe online tempo maar nauwelijks bijhouden. Ruimtelijke planning is nog steeds geënt op langdurige functionele structuren, terwijl veel functies steeds meer tijdelijk van aard zijn.

Een plek om te zijn
Dat maakt dat we als bouwers van die stad niet meer van hetzelfde, maar juist meer van het andere moeten doen. Want een binnenstad is geen plek meer om te winkelen, maar om te zijn. Om je te verbazen over prachtige cultuurhistorie, vaak verscholen achter de standaard winkelpui. Of op zoek te gaan naar dat ene zaakje dat je nergens anders vindt. Prachtig te wonen met uitzicht op de rivier, kerktoren of het park en morgen je spullen te pakken om op reis te gaan. Of met je beste vriend ergens een biertje te drinken. Daar kan geen dorp of nieuwbouwwijk tegenop. Dat is de werkelijke stedelijke interactie. Niet virtueel, maar in het hier en nu. Jane Jacobs zei het al: voor binnensteden is het cruciaal dat je er wilt zijn. Juist daar moeten we aan gaan werken en daar kan de techniek ons fantastisch tot dienst zijn.

Ik noem een paar kansen:

1. Voorzien in transitie, zonder méér gebouwen te realiseren: stenen en infrastructuur kunnen nog veel meer inspelen op verandering van functie. Denk aan een parkeervoorziening die ook dienst doet als theater, of een oude ongebruikte tramlijn dat zich omtovert tot stadspark. Ook zouden winkels en voorzieningen zich veel meer tijdelijk kunnen vestigen. In containers, loodsen, of leegstaande panden. Technisch allemaal mogelijk. Kijk bijvoorbeeld naar Boxpark.
2. Verbeteren van de mobiliteit, zonder meer parkeerplaatsen toe te voegen: de behoefte aan mobiliteit neemt nog steeds toe. Echter, niet iedereen heeft daarin de wens voor 7,50 per uur op de gracht te staan. P&R oplossingen, aanvullend gratis elektrisch vervoer en slimme apps (waar is een plek vrij, met wie kan ik een auto delen, wanneer komt de tram precies) vergroten de mobiliteit aanzienlijk.
3. Bouwen aan het stedelijke thuisgevoel, in plaats van nieuwe huiskamers te creëren: los van alle functies die een stad maken, het gaat vooral om de wellbeing van een stad. Veiligheid, comfort, herkenning, ontmoeting en inspiratie, alle onderdelen die de openbare ruimte bijzonder maken. Dat gevoel kun je vervolgens via sociale media met elkaar delen en verbeteren.

Zo klinkt het allemaal logisch, maar toch zullen we onze scope wat moeten verleggen: nieuwbouw is niet zomaar de oplossing. Gebruiken en verbeteren wat er al is, kan de binnenstad veel meer brengen. Zoals de rode loper of glow line die we bij het Rijksmuseum in Amsterdam aanlegden, of de transitie van het Wijnhavenkwartier in Den Haag dat we mede regisseren, of de herontwikkeling van het Timmerhuis in Rotterdam. Projecten waarin de transitiesnelheid van de stad wordt verhoogd, zonder een nieuwe steen toe te voegen…

Heijmans kwam in 2010 bij ons met de vraag of wij konden helpen met een vastgelopen woningbouwplan. Het betrof een prachtige locatie in Amsterdam Centrum – voor een groot deel eigen grond, de renteteller tikte – met daarop een ontwerp van een beroemde oude architect uit het buitenland. Het plan lag voor een derde op gemeentelijke bouwgrond en voor twee-derde op die van Heijmans. De gemeente Amsterdam had het stedenbouwkundig programma van eisen als krimpfolie om het bouwplan heen getrokken, maar het ontwerp paste niet meer in de veranderde markt. De vraag van Heijmans aan ons was ogenschijnlijk simpel: kunnen jullie een plan bedenken op alleen het eigen terrein waarvoor wél markt zou bestaan?

Killer selling points
Met twintig jaar ervaring in Amsterdam, een gedegen kennis van de buurt, de markt en de gevoeligheden bij de dienst Stedenbouw hadden wij wel wat ideeën. Het voorgeschreven bebouwingspercentage voor het hele terrein tekenden we op de eigen grond van Heijmans zodat er geen grondtransacties noodzakelijk waren. De stedelijke inbreidingslocatie is begrensd door een rustige straat, een rijtje achtertuinen van bestaande woningen en de brede Oostenburgergracht. Aan de straatzijde bedachten we twee appartementenblokken. Door de woningscheiding en de constructieve beukmaat van elkaar te ontkoppelen lukte het om extreem flexibele appartementen te ontwikkelen. Ze kunnen per strekkende meter worden verkocht! Zoekend naar een ‘killer selling point’ stelden we voor om aan de Oostenburgergracht grondgebonden gezinswoningen te maken met een eigen steiger om de sloep af te meren. De stad zit immers vol met bootjesmensen. Deze waterwoningen bleken het project ook financieel aantrekkelijk te maken.

Omdat dit nieuwe plan in alle opzichten afweek van het starre oude plan, moesten we de dienst Stedenbouw overtuigen van de kwaliteiten van dit alternatief en de ruimtelijke meerwaarde van het onbebouwd laten van het stuk gemeentegrond. Er konden veel bomen behouden blijven als we niet bouwden maar het groen bestemden. Mooi, en strategisch ook bruikbaar in de inspraakprocedure. Met hun interne proceduretijd in het achterhoofd reikten we de stedenbouwers ook de argumenten aan hoe ze dit plan kon bezien als passend binnen hun vigerende SPVE.

Open ontwikkelproces
Heijmans organiseerde via een serie workshops met buurtbewoners en belangstellenden een open ontwikkelproces. Het schetsontwerp was op de punten waar oppositie kon worden verwacht flexibel gehouden. Die flexibiliteit bleek nuttig ook in de procedure voor de aanpassing van het bestemmingsplan. Tegelijk lukte het om onder verwijzing naar toenemende ruimtelijke kwaliteit het bebouwd oppervlak en de haalbaarheid te laten groeien. Ook konden we de makelaars bedienen in hun vraag naar hoge differentiatie. Het project bewees zich doordat aanpassingen het plan inhoudelijk en procedureel telkens sterker maakten.

Nieuwe taal
Wiener & Co kende soms ook een nieuwe taal. Echte management-speak: ‘open ontwikkelproces’, ‘bouwen van een business-case’, ‘stakeholder management’, ‘BIMmen’. Dat kan vooral voor architecten met de klassieke bouwkunstige taakopvatting als glad ijs aanvoelen. Kunnen die nog ontwerpen als iedereen meepraat? Als de ontwikkelaar soms ook op de stoel van de ontwerper gaat zitten? Is het veilig, daar buiten de ivoren toren?
Ik denk als architect van wél. Wanneer je je partners vertrouwt, open staat en op je eigen kunnen durft te bouwen bestaat er geen enkele belemmering. Als je de extra complexiteit creatief benadert is er zelfs veel te winnen, ook voor het ontwerp.
De fasen na het beschreven ontwerpproces zijn in een compact bouwteam van aannemer, adviseurs, installateurs door de architecten uitgewerkt in 3D-BIM. Met de energieke BIM-afdeling van Heijmans lukte het om te bewijzen dat beauty goed samengaat met bouwbaarheid en betaalbaarheid. Wiener & Co is een prachtig bouwplan geworden dat aantoont dat samenwerking loont. Alle teamleden zijn overtuigd van de marktperspectieven, ook in deze lastige tijd.

Kleine kanttekening
Bij een proces als bij Wiener & Co past wél een kleine kanttekening. Bestaande contractvormen tussen architect en opdrachtgever schieten tekort. Bekend is al dat BIMprocessen niet volgens de traditionele ontwerpfases kunnen worden onderverdeeld. En dat het verstandig is om degene die het model opbouwt dit tot het eind te laten bewaken. Standaard contracten als de DNR en de model-adviseursovereenkomst van Heijmans zullen op de nieuwe manier van werken moeten worden aangepast. Onze koepelorganisaties werken daaraan.

Innovatie van contractvormen is nog nodig, helemaal aan de voorkant van het proces. Een architect die vroeg in een ontwikkeling wordt betrokken kan met een goed concept zijn traditionele rol overstijgen door extra waarde te creëren. Dat werk wordt niet omschreven in genoemde standaard contracten, maar die waarde-creatie verdient het om te worden onderkend en gestimuleerd. Dat is geen eenvoudig ABC-tje van aandeelhouderschap, bonus of courtage. We suggereerden al eens dat we wel de laatste woning zouden willen hebben. Als de markt altijd gelijk heeft zou de laatste woning de minst goede moeten zijn? Dus zouden wij niet nog meer ons best doen om ook die woning top te maken?

Ik daag u uit om daarover eens in gesprek te gaan. Tot die tijd, blijf doen wat je doet. Bouw méérwaarde. En zoek een goede architect die het ontwikkelproces helpt. Echt. We bestaan.

Maar hoe kun je met 30.000 individuen verandering bewerkstelligen? Niet door complexe, grote, langjarige programma’s te bedenken die in een la verdwijnen, maar door concrete kleine stapjes te zetten. Het Engelse woord ‘nudge’ betekent in het Nederlands letterlijk ‘een zetje’. Dat is wat Nudge doet: de maatschappij kleine zetjes geven in de richting van duurzaamheid.

Recept voor weerstand
Als we het hebben over innovatie, wordt er meestal gekeken naar de zogenaamde Gouden Driehoek: overheid, bedrijfsleven en wetenschap. Het lijkt wel of de burger, de bewoner of de eindgebruiker niet bestaat! Terwijl je die juist als eerste in vernieuwingsprocessen zou moeten meenemen. Want dáár, bij de eindgebruiker, moet het uiteindelijk ook gebeuren.

Wat zien we echter in de praktijk: Blok voor Blok projecten, gericht op energiebesparing, waarover projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties, gemeenteambtenaren, energiebedrijven en financiële instellingen urenlang vergaderen. Pas als alles is dichtgetimmerd, komen de buurtbewoners er aan te pas. Die worden dan geconfronteerd met een verbouwing waar ze niet om hebben gevraagd en een huurverhoging waarop ze niet zitten te wachten. Het is een recept voor weerstand.

Het kan beter door uit te gaan van de Gouden Vierhoek, waarin ook de dialoog wordt aangegaan met de bewoner. Want je kunt best uitleggen hoe fijn het is om dubbelglas en een tochtvrij huis te krijgen. En als het resultaat is dat de huur een tientje omhoog gaat en de energierekening een tientje omlaag, zul je zien dat veel mensen dat wel degelijk geweldig vinden. Dan is de hele weerstand eruit, je krijgt een hele andere dynamiek. En dan kun je in discussie gaan en uitleggen over hoe je nog veel meer energie kunt besparen, door bijvoorbeeld gedragsmaatregelen.

Kennis uit de crowd
De dialoog maakt het verschil. Ook als het gaat om plannen voor een Energieneutrale Stad, zoals Heijmans die onlangs lanceerde. Nudge heeft veel geïnteresseerden in haar community die wel bij een dergelijk project betrokken willen worden; een aantal zou zeker in zo’n wijk willen wonen. Zelfs als ze dat niet willen, kan het de moeite zijn deze mensen te bevragen. Wat we zien, is namelijk dat je spectaculaire resultaten krijgt op het moment dat je kennis uit de ‘crowd’ haalt. Wilde ideeën die soms wel degelijk haalbaar blijken te zijn.

Een prachtig voorbeeld maakten we mee in Haarlem, waar een pastoor een duurzame oplossing zocht voor de verwarming van zijn kerk. Daar schreven we een wedstrijd voor uit en de winnende oplossing was: bouw er een datacenter onder. Uit de haalbaarheidsstudie bleek dat de computers in zo’n datacenter genoeg hitte produceerden om niet alleen de kerk, maar ook een aantal huizen in de buurt te verwarmen. Op dat soort ideeën kom je door andere mensen te bevragen dan je gewend bent.

Als bouwer kan Heijmans er ook zijn voordeel mee doen. Vraag de mensen vooraf wat ze willen en er komen de mooiste dingen naar boven, die je kunt meenemen in je plannenmakerij. En als je bijvoorbeeld tegen toekomstige bewoners kunt zeggen dat er bij de bouw al rekening is gehouden met de aanleg van zonnepanelen op het dak, gekoppeld aan je individuele meter, of dat er laadpalen voor de deur staan voor de elektrische auto, dan denk ik: dat is gaaf! Dat onderscheidt een gebouw! Ik verbaas me dat het nog niet overal gebeurt. Waardoor? Doordat die werelden niet bij elkaar komen. Het is NU tijd om dat te veranderen.

We kennen allemaal de parlementaire enquêtecommissies die zich rond 2005 bogen over projecten als de HSL-Zuid. Toen al werd de Deense professor Flyvbjerg aangehaald, die beweerde dat wereldwijd 90% van dergelijk projecten mislukte, althans de vooraf gestelde doelen niet haalde. Blijkbaar zijn grote projecten onvoorspelbaar. Soms is de planning al verouderd op het moment dat een project start. Daar toch strak aan vast proberen te houden, werkt dan averechts.

Spelregels
Nieuwe inzichten in de planningstheorie gaan ervan uit dat het misschien wel belangrijk is om een heel andere benadering te volgen. Onze samenleving en de sociale systemen bij grote projecten zijn net zo complex als systemen in de biologie of de natuurkunde. Zo’n systeem heeft een aantal kenmerken, waaronder een grote mate van variëteit; er zijn meerdere oplossingen voor een vraagstuk denkbaar. Het systeem is vatbaar voor selectie, keuzes, beïnvloeding. Er is veel samenspel tussen de actoren, de elementen van zo’n systeem. Daardoor mislukt iedere poging tot directe planning bij voorbaat. Wat je moet doen, is de context plannen en het systeem verder zijn eigen gang laten gaan. Concreet betekent dat voor infrastructuur en ruimtelijke ordening dat je spelregels opstelt die een variëteit aan oplossingen mogelijk maken, zodat het mogelijk wordt de beste oplossing te selecteren.

Dat heb ik verder uitgewerkt in mijn proefschrift voor de Rijksuniversiteit Groningen, door drie cases te bestuderen waarin innovatieve manieren van samenwerken zijn toegepast: de Waardse Alliantie (voor het tracédeel Sliedrecht-Gorinchem van de Betuweroute), het Montaigne-Lyceum in Den Haag (een van de eerste DBFM-projecten in Nederland) en de A2 Maastricht.

Gedwongen samenwerking
Wat deze projecten gemeenschappelijk hebben, is dat de actoren op elkaar betrokken zijn en niet, zoals in ouderwetse contractvormen, ieder met hun eigen deel van de koek bezig zijn. Als ze hun eigen doel willen bereiken, moeten anderen ook meedoen. Het is geen kwestie van vrijblijvendheid; je bent echt gedwongen om samen te werken om een ongesplitst doel te kunnen bereiken.

Daarbij is het een voordeel dat je meerdere jaren tot elkaar veroordeeld bent; je krijgt geen hit and run-situaties. Als één van de partners een ander een oor aannaait, krijgt hij dat later keihard terug. Partners gaan dus meer op elkaar letten, hun gedrag matigen en rekening houden met elkaar. Belangrijk is hierbij dat de projectorganisaties die ontstaan aan de private of publieke kant, gericht kunnen zijn op het project en daarbij minder strak worden aangestuurd door hun moederorganisaties. Want die kennen de exacte situatie niet, hebben geen gevoel bij het project en zijn vooral gericht op hun eigen belang.

Tevreden
In alle drie de genoemde projecten komen fasen voor waarin de plannen nauwelijks levensvatbaar leken. De Waardse Alliantie begon bijvoorbeeld met een competitie die puur op laagste prijs werd gewonnen. Al bij de start van het project was het plan verouderd, want het knooppunt voldeed niet, de brandweer klaagde, de grondverwerving vertraagde, er was een hoop tegenstand uit de omgeving. De situatie dreigde in een impasse te raken, waarbij partijen naar elkaar wezen.

Het project is uiteindelijk vlot getrokken door een alliantie te kiezen als samenwerkingsvorm: de private en de publieke organisaties werden voor een deel samengevoegd. Deze alliantie mocht het plan zonodig aanpassen binnen bepaalde criteria. Zo kon constant worden geoptimaliseerd om geld te verdienen of besparen en risico’s te pareren. Naast de publiek-private organisatie zou de overheid verantwoordelijk blijven voor het bewaken van de kaders en de aannemer voor de uitvoering. De omgeving kijkt inmiddels tevreden terug op het plan. Er is tientallen miljoenen guldens bespaard, dat is verdeeld over de contractpartners.

Als we het oude klassieke contractdenken loslaten, waarin verdeling en (schijn)zekerheid voorop staan, blijven vooruitkijken en adaptief reageren op de werkelijkheid, bereiken we de mooiste resultaten. En daarbij is er niet één manier van Europees aanbesteden (en ook niet één manier van ruimtelijke/infrastructurele procedures volgen), er is een hele menukaart aan smaken beschikbaar, van de concurrentiegerichte dialoog tot een onderhandelingsprocedure of een prijsvraag. Welke aanbestedingsstrategie je ook kiest; bepaal vooraf het speelveld, laat de spelers los in de arena en onderdruk de neiging om ze vervolgens te gaan commanderen vanaf de tribune. Dat is namelijk een recept voor rampspoed.

De organisatie van veilig werken is in de sector nog niet eenduidig geregeld. Utiliteitsbouw werkt anders dan Wegen en Civiel of Woningbouw. Dat mag historisch zo gegroeid zijn maar als één integraal werkend Heijmans zouden we het beter moeten weten en kunnen, -véél beter. Versnippering en een gebrekkige afstemming zorgen ervoor dat soms zelfs onduidelijk is wie nou eigenlijk verantwoordelijk is voor de veiligheid op een bouwplaats. De projectdirecteur? De KAM-coördinator? De uitvoerder? Of zijn we met zijn allen aanspreekbaar op onze gezamenlijke veiligheid? Omdat het zo hoort, omdat het onderdeel is van onze cultuur. Veiligheid is méér dan een rijtje papieren maatregelen; als Heijmans werken we veilig, dat zit in onze genen, of zou er moeten zitten. Daarover is geen discussie mogelijk.

Deze culturele verankering van veilig werken is niet alleen belangrijk voor het dagelijks welzijn van duizenden medewerkers, maar ook voor de reputatie die we hebben in de markt, bij onze opdrachtgevers en eindgebruikers. Wie veiligheid nog steeds beschouwt als een kostenpost, moet nu beseffen dat het tegenwoordig een voorwaarde is om te kunnen blijven werken. Het wordt namelijk meer en meer een factor die een rol speelt bij de vraag of ons een opdracht wordt gegund. Bij tenders is het zelfs vaste prik: we beschrijven apart wat we allemaal doen om de veiligheid op en rond een bouwplaats te garanderen.

En toch gebeuren er steeds weer ongelukken. De bouw als geheel heeft dan ook helemaal geen goede reputatie als het gaat om veiligheid. Dat zouden we ons met zijn allen moeten aantrekken: opdrachtgevers, opdrachtnemers, onderaannemers, constructeurs… Veiligheid is een gedeelde verantwoordelijkheid. En daarmee bedoel ik niet dat er geen verantwoordelijke is aan te wijzen.

Al in de ontwerpfase van een project zouden we er rekening mee kunnen houden. Integraal werken stelt ons daartoe in staat. Simpel gezegd: aan de tekentafel kijken en beslissen uitvoering en service-organisatie mee, zodat we gebouwen kunnen ontwerpen die zonder veiligheidsrisico’s zijn te realiseren en onderhouden. Moderne contractvormen stellen ons daar steeds meer toe in staat, doordat ze de integrale eindverantwoordelijkheid voor een project bij ons neerleggen, inclusief de totale constructieve veiligheid.

Maar daarmee ben je er niet. Als het erop aan komt, is veiligheid nog steeds vooral een kwestie van doen, van gedrag. Je kunt nog zo veel maatregelen contractueel vastleggen, je moet ze uiteindelijk wel uitvoeren én handhaven! Want de bouw is niet uniek. Deze sector heeft niet zulke afwijkende eigenschappen die rechtvaardigen dat we minder veilig werken dan bijvoorbeeld de petrochemie of de vliegtuigindustrie. Als we in staat zijn de standaards die daar worden gehanteerd te vertalen naar onze eigen activiteiten, kunnen we het vertrouwen van opdrachtgevers terugwinnen én ervoor zorgen dat iedere Heijmans-collega na het werk heelhuids naar zijn of haar gezin terugkeert. Omdat het zo hoort.

Momenteel is de waterketen in Nederland gesplitst in een drinkwaterbedrijf dat schoon kraanwater levert, de riolering van de gemeente die afvalwater afvoert en de rioolwater-/afvalzuiveringsinstallatie van het waterschap waar dit afvalwater wordt gezuiverd. Drie grote, logge organisaties die duizenden kilometers waterleidingen en rioleringsbuizen onder de grond leggen en deels met verouderde technologie werken.

Kernpunt van onze visie is ‘van centraal naar decentraal’. Ik voorspel dat we komende jaren op woning-/gebouw-, straat- of buurtniveau steeds meer afvalwaterzuiveringen gaan bouwen. Deze installaties zijn niet meer het monopolie van de waterschappen, maar ze kunnen bijvoorbeeld ook eigendom zijn van corporaties, private ondernemingen of bewonerscollectieven. Het levert kleinere, beter beheersbare installaties op. Zonder dat het direct meer kost.

Zelfvoorzienend
Technisch is het geen enkel probleem om een volledig duurzame, waterbewuste stad te bouwen die misschien wel volkomen zelfvoorzienend is. Op het perceel van een gemiddelde rijwoning valt jaarlijks gemiddeld 86.000 liter hemelwater. Dit relatief schone water wordt nauwelijks benut voor huishoudelijke toepassingen. Niet echt efficiënt, als je het mij vraagt. Een huishouden van 3 personen gebruikt jaarlijks gemiddeld 137.000 liter water. Dus met alleen het hemelwater zouden we theoretisch al 63% van de waterbehoefte kunnen ondervangen.

Dat regenwater hoeft niet naar de rioolwaterzuivering in het buitengebied, maar kan in huis of in de wijk worden gezuiverd. Ik denk dat in de toekomst water van de hoogste kwaliteit in huis ‘gedowncycled’ wordt van drinkwater naar waswater tot toiletwater en weer terug. Bovendien kun je er ook nog eens bruikbare grondstoffen uitfilteren. Ongeveer zoals we dat op grote schaal doen bij de Energiefabriek in Tilburg. We filteren er slib uit afvalwater. Uiteindelijk levert dit via een ingewikkeld proces elektriciteit en warmte op. Of andere stoffen die bijvoorbeeld als meststoffen zijn te gebruiken. Uiteindelijk maak je daarmee een gesloten kringloop, zo dicht mogelijk bij de gebruiker.

Het lijkt allemaal nog ver weg, maar deze ontwikkeling is nu al volop aan de gang. Zo kunnen we voor grotere bedrijventerreinen eigen zuiveringen realiseren, die we eventueel samen met een partner kunnen exploiteren. En dat voor veel minder dan de waterschappen nu in rekening brengen. Dat is mogelijk doordat we de nieuwste technologie toepassen, dicht bij de klant zitten (en dus minder infrastructuur nodig hebben) en een optimale installatie gebruiken waarbij het zuiveringsproces meer is afgestemd op het aangeboden water.

Alles onder controle
We zien met andere woorden dat we goed kunnen concurreren met de huidige zuiveringen van de waterschappen. En het past helemaal bij de maatschappelijke trend van alles zelf onder controle willen houden. Straks hebben we niet alleen meer een slimme thermostaat in huis voor gas en licht, maar ook voor water. Zo kunnen we ondernemend omgaan met ons huishoudboekje.

Loont dat de moeite? Vergis je niet: een doorsnee huishouden is al snel 800 euro per jaar kwijt aan water, inclusief riool- en zuiveringsrechten. In de toekomst wordt dat alleen maar meer. Dat zijn verborgen kosten, gesplitst over meerdere partijen. Daardoor valt het niet zo op als bij elektriciteit en gas hoeveel je daadwerkelijk betaalt.

Decentraler, bewuster, goedkoper, met meer betrokkenheid van de burgers. En mogelijkheden voor meervoudig watergebruik. Daar gaat het om in onze visie op de Waterbewuste Stad: een leefomgeving waarin overheden, bedrijven, instellingen en consumenten samen zorgen voor een bewuste en zuinige omgang met het beschikbare water. We zullen niet morgen ineens flats met een eigen zuivering hebben. Het is vooral een lange termijnvisie. Maar we moeten nu beginnen met nadenken over hoe het anders kan. Misschien als onderdeel van gebiedsontwikkeling, mogelijk in combinatie met ons concept voor de Energieneutrale Stad. Daar hebben we corporaties en beleggers bij nodig, maar ook de gemeenten, waterschappen én de burger. Wij staan open voor een gesprek!

Download hier de presentatie van Bart Dirven over de Waterbewuste Stad (pdf)