Overruimte_taartpunten_635

Leegstand? Samen aan de taart!

Er was eens een kantorenlocatie waar alle kantoormeters waren verhuurd en alle gebruikers ultiem tevreden waren. Ze kwamen tussen acht en half negen allemaal naar hun werk, lachend in de file, zwoegden vrolijk de hele dag door aan hun bureau in hun eigen riante kantoor en vertrokken nog vrolijker weer tussen vijf en zes met z’n allen, via de file, naar huis…

Een mooi sprookje, maar weten we allemaal dat ultimo 2013 deze manier van werken volledig achterhaald is. Ons landschap is gevuld met lege kantoren en alleen met ruilverkaveling en samenwerking komen we tot een oplossing, zo is mijn overtuiging.

We hebben antwoord te geven op de eisen die kantoorgebruikers vandaag en morgen stellen aan hun werkplek. Een eenvoudig ABC’tje, Aantrekkelijk, Bereikbaar en Comfortabel, ofwel een levendige werkomgeving waar meer dan alleen kantoren te vinden is. Hoewel de huidige economische situatie nu nog de nadruk legt op minder en goedkope vierkante meters, barst met de uittredende babyboomers de strijd los om de beste werknemers. En die trek je niet met een troosteloos kantoor langs de snelweg.

Besmettelijk
En hoe denken kantooreigenaren het antwoord op deze veranderende vraag te kunnen gaan bieden? In de huidige kantorenmarkt zie ik met name concurrentie op prijs. Veel monofunctionele kantoorgebieden lijken op elkaar. Om lege meters te kunnen vullen lijkt dan ook de enige oplossing een nog scherpere prijs te bieden dan de buurman. How low can you go? Zelfs huren tegen servicekosten is geen uitzondering meer. En wat betekent het voor jouw pand als de buurman tegen dumpprijzen gaat verhuren? De leegstand wordt besmettelijk…

Gelukkig wordt ook het ombouwen van kantoren meer regel dan uitzondering, maar dat kan alleen indien de omgeving daar mogelijkheden voor biedt. Een enkel woongebouw tussen halflege kantoren, daar zit toch ook niemand op te wachten. Dus hebben we nog meer nodig.

TaartXL
Bijna een jaar geleden introduceerde ik al ruilverkaveling voor de kantorenmarkt. De ruileconomie als oplossing voor versnipperd bezit. Ideaal voor een tijd waarin geld schaars is en kantoormeters er in overvloed zijn. Destijds hebben we veel enthousiaste reacties mogen ontvangen en zijn we concrete gesprekken gestart met partijen die hun koudwatervrees wel durven te overwinnen.

Belangrijke les die ik het afgelopen jaar heb geleerd, is dat het bestrijden van leegstand op pandniveau, met name in monofunctionele kantoorgebieden, een doodlopende weg is. De sleutel ligt in de samenwerking. Alleen op die manier kan je de kwaliteit van het gebied verbeteren en daarmee ook de positie van de individuele panden. We maken het probleem juist eerst zo groot mogelijk. Met een TaartXL valt er meer te delen!

Ter inspiratie kan je kijken naar de GEM constructie die wordt toegepast bij nieuwbouwontwikkeling. In deze Grond Exploitatie Maatschappij wordt door alle ontwikkelaars en de gemeente hun versnipperd grondbezit op de nieuwbouwlocatie ingebracht. Gezamenlijk bepaalt de GEM de nieuwe invulling van het gebied. Waar komen de winkels, waar de dure en waar de goedkope huizen? Als er een evenwichtig plan is, worden de gronden weer verdeeld en ontwikkelt ieder een eigen onderdeel volgens het gezamenlijke plan.

Gezamenlijk plan
In bestaande gebieden is er geen GEM en trekt iedere pandeigenaar zijn eigen plan. Dat is een gemiste kans. Tijd voor de GHM; de Gezamenlijke Herontwikkelings Maatschappij. De GHM bepaalt de visie waarop het gebied zich onderscheidt van andere kantoorgebieden en welke nieuwe functies daar bij horen. Ieder gebouw krijgt een logische plek in het geheel en er wordt een plek gecreëerd waar huurders naartoe komen voor de kwaliteit. Belangrijk in die aanpak is van het begin af aan aandacht voor goede marketing. Het bijzondere aan deze vorm van gezamenlijke gebiedsontwikkeling is dat pandeigenaren direct invloed krijgen op de drie belangrijkste factoren voor de waarde van een pand: locatie, locatie en locatie! Pandeigenaren beconcurreren elkaar niet, ze gaan samen op zoek naar synergie.

Maakt de GHM de problematiek makkelijker? Verdwijnen de problemen als sneeuw voor de zon? Nee natuurlijk niet. Juist door te experimenteren met deze vorm van gebiedsherontwikkeling vinden we de oplossingen. En wij niet alleen, in Rotterdam werken we aan een pilot-project in samenwerking met het Kadaster, SPONGE Architects, de gemeente en de pandeigenaren. Het geeft super veel energie om samen vooruit te kijken. Bijkomend voordeel is dat je als GHM een veel sterkere stem hebt richting de omgeving en de gemeente. Deze laatste heeft een hele kluif aan het beoordelen van alle individuele plannen voor panden; hoe bewaak je dan de kwaliteit van je gebieden? De visie op gebiedsniveau biedt hen de mogelijkheid om kwaliteit toe te voegen aan hun werklocaties. De komende tijd gaan wij door met ons gezamenlijke initiatief. Want wij geloven dat we in onze rol als gebiedsontwikkelaar samen die taart kunnen vergroten!

HEIJ-RealExchange_recept-635

Download hier het recept tegen leegstand

Leegstand | Kantorenmarkt

1 reactie

  1. Cristian -

    Heren,Ik heb eens zitten denekn over de HVA en dan vooral het gebouw waar jullie huisvesten. Is het niet een idee om een project te realiseren op het dak van de HVA. Met de Expertise die wij als klankbord groep kunnen inbrengen en jullie handen en hersens kunnen we hier een van de vetste voedseldaken van de stad van maken dit terwijl het niet eens ingewikkeld hoeft te zijn. Denk er maar eens over na! Groet,Philip van Traa

plaats een reactie