GZG_635x300

Leeg voor vol aanzien

Met tijdelijk gebruik zetten we een gebied op de kaart en houden we als ontwikkelaar de leefbaarheid in stand. Dat vraagt veel. Een nieuwe omgang met huurders en andere gebruikers. Ondernemen. Ruimte geven aan de ideeën van anderen. Maar het geeft ook volop energie! Heijmans won onlangs, samen met AM en FMT, de LEEGaward voor precies zo’n aanpak van het GZG-terrein in Den Bosch.

Binnen de stad, waar Heijmans steeds vaker te vinden is, komen we in aanraking met het vraagstuk van tijdelijk gebruik. Denk aan Het Timmerhuis, De Fenixloodsen (010) en het Wijnhavenkwartier (070). Maar ook buitenstedelijk, waar gebieden vanaf scratch ontwikkeld moeten worden. Met tijdelijk gebruik creëren we daar levendigheid en verleiden we mensen tot een bezoek. Kortom: in elke gebiedsontwikkeling kun je spelen met de factor tijd. Het GZG-terrein in Den Bosch is een perfecte illustratie. Vijf hectare midden in de stad met een zeer divers gebouwenbestand: van massale jaren zeventig ziekenhuisbouw tot een zestal karakteristieke Rijksmonumenten. Medio 2011 werden we hier van de ene op de andere dag huisbaas voor 94.000 m² leegstaand vastgoed.

Ziekenhuisgeest in de fles
Voor ons was dit een nieuwe opgave. Onze aanvankelijke insteek was technisch/conserverend: behouden wat kwaliteit heeft. De gebouwen moeten verwarmd blijven. Maar door ze te gebruiken blijven ook leefbaarheid en veiligheid in het gebied op peil. Bewust is niet voor al het leegkomende vastgoed naar een tijdelijke invulling gezocht. Anders gezegd: probeer vanuit het kleine te groeien. De keuze viel uiteindelijk op 35.000 m² die kansrijk leek. Twee jaar verder zijn die gevuld, met circa 160 bedrijven, 90 studentenwoningen en een fors aantal parkeerabonnementen. GZG is dé nieuwe broedplaats voor ondernemers in de Bossche binnenstad. Winst maken stond niet voorop, maar de verhuur is wel zo profijtelijk dat onze voorinvesteringen na 2,5 jaar zijn terugverdiend. Een interessant businessmodel is geboren. Het geeft ons lucht in een moeizame herontwikkelingsmarkt.

Het mes snijdt aan meer kanten. Door de nieuwe functies gaat het gebied leven en krijgt het een nieuwe betekenis. Veel Bosschenaren kenden de plek wel, maar louter als ziekenhuis en dan vooral van binnenuit: één groot gangenstelsel van 25 onderling verbonden gebouwen. Mensen komen hier nu om heel andere redenen en dat geeft ze een ander beeld. Ze bezoeken de bibliotheek in de kapel, gaan naar de galerie van Roderick Vos of naar het gezellige Mariapaviljoen. Voordat hier de nieuwe woningen op de markt komen, zeggen zij al: ‘ik wil daar wonen, ik wil daarbij horen’. De oude ziekenhuisgeest is in de fles, een nieuwe identiteit is geboren en het GZG-terrein komt geleidelijk tot wasdom.

Ontwikkelende huisbaas
Met heel andere partners dan voorheen maken we nu samen ‘stad’. Op hun beurt dragen zij – met hun eigen verhaal – bij aan het overkoepelende verhaal voor het hele gebied. Dat klinkt heel sexy en verantwoord, maar het is ook spannend en onzeker. Het is wennen om niet linea recta naar een eindbeeld toe te werken, maar ruimte te geven aan initiatieven die wij niet op voorhand kennen. Onze nieuwe rol als ‘ontwikkelende huisbaas’ vraagt om nabijheid en een open mind. Door te luisteren naar de vraag en open te staan voor initiatieven is een veelheid aan evenementen georganiseerd. Er ontstaat sociaal draagvlak en maatschappelijke betrokkenheid! Dat geeft ongelooflijk veel energie. Partijen met visie en lef komen vanzelf bovendrijven. Het is de kunst ze vast te houden en goed te accommoderen. Wordt tijdelijk permanent?

Voor ons als ontwikkelaars is de les dat we binnen bestaande kaders – zoals risicocontouren en besluitvormingsprocessen – heel anders met ons vak bezig moeten gaan. Het oude principe van ‘alles leeg vegen’ wordt vervangen door een meer organische ontwikkeling, waarbij gaandeweg het ‘merk’ GZG wordt geladen. Gebiedsontwikkeling gaat zodoende niet meer alleen om de eindbestemming, de reis er naar toe is net zo belangrijk. Sterker nog: de reis bepaalt mede waar we uiteindelijk belanden.

Leegstand | Binnenstad

plaats een reactie