DeNieuweArchitectDenktMee2_LobkevanAar

De nieuwe architect denkt mee

Deze maand is het een klein beetje feest. Voor het woningbouwproject Wiener & Co start de verkoop van de eerste fase. Nu zal blijken of alle energie die in de kwaliteit van het plan is gestoken er ook gaat uitkomen. Een mooi moment om terug te blikken op het ontwikkelingsproces en onze rol daarbij als de architect van het plan.

Heijmans kwam in 2010 bij ons met de vraag of wij konden helpen met een vastgelopen woningbouwplan. Het betrof een prachtige locatie in Amsterdam Centrum – voor een groot deel eigen grond, de renteteller tikte – met daarop een ontwerp van een beroemde oude architect uit het buitenland. Het plan lag voor een derde op gemeentelijke bouwgrond en voor twee-derde op die van Heijmans. De gemeente Amsterdam had het stedenbouwkundig programma van eisen als krimpfolie om het bouwplan heen getrokken, maar het ontwerp paste niet meer in de veranderde markt. De vraag van Heijmans aan ons was ogenschijnlijk simpel: kunnen jullie een plan bedenken op alleen het eigen terrein waarvoor wél markt zou bestaan?

Killer selling points
Met twintig jaar ervaring in Amsterdam, een gedegen kennis van de buurt, de markt en de gevoeligheden bij de dienst Stedenbouw hadden wij wel wat ideeën. Het voorgeschreven bebouwingspercentage voor het hele terrein tekenden we op de eigen grond van Heijmans zodat er geen grondtransacties noodzakelijk waren. De stedelijke inbreidingslocatie is begrensd door een rustige straat, een rijtje achtertuinen van bestaande woningen en de brede Oostenburgergracht. Aan de straatzijde bedachten we twee appartementenblokken. Door de woningscheiding en de constructieve beukmaat van elkaar te ontkoppelen lukte het om extreem flexibele appartementen te ontwikkelen. Ze kunnen per strekkende meter worden verkocht! Zoekend naar een ‘killer selling point’ stelden we voor om aan de Oostenburgergracht grondgebonden gezinswoningen te maken met een eigen steiger om de sloep af te meren. De stad zit immers vol met bootjesmensen. Deze waterwoningen bleken het project ook financieel aantrekkelijk te maken.

Omdat dit nieuwe plan in alle opzichten afweek van het starre oude plan, moesten we de dienst Stedenbouw overtuigen van de kwaliteiten van dit alternatief en de ruimtelijke meerwaarde van het onbebouwd laten van het stuk gemeentegrond. Er konden veel bomen behouden blijven als we niet bouwden maar het groen bestemden. Mooi, en strategisch ook bruikbaar in de inspraakprocedure. Met hun interne proceduretijd in het achterhoofd reikten we de stedenbouwers ook de argumenten aan hoe ze dit plan kon bezien als passend binnen hun vigerende SPVE.

Open ontwikkelproces
Heijmans organiseerde via een serie workshops met buurtbewoners en belangstellenden een open ontwikkelproces. Het schetsontwerp was op de punten waar oppositie kon worden verwacht flexibel gehouden. Die flexibiliteit bleek nuttig ook in de procedure voor de aanpassing van het bestemmingsplan. Tegelijk lukte het om onder verwijzing naar toenemende ruimtelijke kwaliteit het bebouwd oppervlak en de haalbaarheid te laten groeien. Ook konden we de makelaars bedienen in hun vraag naar hoge differentiatie. Het project bewees zich doordat aanpassingen het plan inhoudelijk en procedureel telkens sterker maakten.

Nieuwe taal
Wiener & Co kende soms ook een nieuwe taal. Echte management-speak: ‘open ontwikkelproces’, ‘bouwen van een business-case’, ‘stakeholder management’, ‘BIMmen’. Dat kan vooral voor architecten met de klassieke bouwkunstige taakopvatting als glad ijs aanvoelen. Kunnen die nog ontwerpen als iedereen meepraat? Als de ontwikkelaar soms ook op de stoel van de ontwerper gaat zitten? Is het veilig, daar buiten de ivoren toren?
Ik denk als architect van wél. Wanneer je je partners vertrouwt, open staat en op je eigen kunnen durft te bouwen bestaat er geen enkele belemmering. Als je de extra complexiteit creatief benadert is er zelfs veel te winnen, ook voor het ontwerp.
De fasen na het beschreven ontwerpproces zijn in een compact bouwteam van aannemer, adviseurs, installateurs door de architecten uitgewerkt in 3D-BIM. Met de energieke BIM-afdeling van Heijmans lukte het om te bewijzen dat beauty goed samengaat met bouwbaarheid en betaalbaarheid. Wiener & Co is een prachtig bouwplan geworden dat aantoont dat samenwerking loont. Alle teamleden zijn overtuigd van de marktperspectieven, ook in deze lastige tijd.

Kleine kanttekening
Bij een proces als bij Wiener & Co past wél een kleine kanttekening. Bestaande contractvormen tussen architect en opdrachtgever schieten tekort. Bekend is al dat BIMprocessen niet volgens de traditionele ontwerpfases kunnen worden onderverdeeld. En dat het verstandig is om degene die het model opbouwt dit tot het eind te laten bewaken. Standaard contracten als de DNR en de model-adviseursovereenkomst van Heijmans zullen op de nieuwe manier van werken moeten worden aangepast. Onze koepelorganisaties werken daaraan.

Innovatie van contractvormen is nog nodig, helemaal aan de voorkant van het proces. Een architect die vroeg in een ontwikkeling wordt betrokken kan met een goed concept zijn traditionele rol overstijgen door extra waarde te creëren. Dat werk wordt niet omschreven in genoemde standaard contracten, maar die waarde-creatie verdient het om te worden onderkend en gestimuleerd. Dat is geen eenvoudig ABC-tje van aandeelhouderschap, bonus of courtage. We suggereerden al eens dat we wel de laatste woning zouden willen hebben. Als de markt altijd gelijk heeft zou de laatste woning de minst goede moeten zijn? Dus zouden wij niet nog meer ons best doen om ook die woning top te maken?

Ik daag u uit om daarover eens in gesprek te gaan. Tot die tijd, blijf doen wat je doet. Bouw méérwaarde. En zoek een goede architect die het ontwikkelproces helpt. Echt. We bestaan.

Architectuur | Gebiedsontwikkeling | Co-creatie

plaats een reactie