bouwen-is-geen-ondernemen-635

Bouwen is nog geen ondernemen

Het gaat weer goed met de huizenmarkt. Makelaars hebben het drukker dan voor de crisis en geven aan dat er grofweg voor elke woning in verkoop een woningzoeker is. Ze denken zelfs dat de balans binnenkort weer om gaat slaan naar een aanbiedersmarkt. Goed nieuws denk je misschien. Ik heb het hier echter over Michigan, waar ik mij eerder dit jaar vier weken heb verdiept in de verschillen en overeenkomsten tussen de Amerikaanse en Nederlandse vastgoedmarkt. Het grote verschil: ondernemerschap.

De ontwikkelaars die ik heb gesproken in de VS zetten in op diversificatie. Ze bieden unieke, innovatieve woonproducten aan. In Nederland kiezen we al te vaak voor meer van wat we al kennen. Of starten we met een bijzonder project, waar uiteindelijk uit kostenbesparing de ‘inefficiënte’ onderdelen uit weg worden bezuinigd. Het ontwikkelen van efficiënte, ‘basic’ nieuwbouwwoningen heeft in Michigan totaal geen zin. Voor hetzelfde geld koop je drie bestaande huizen. In Muskegon bijvoorbeeld werden drie kwart van de woningen in het eerste kwartaal van 2013 verkocht voor een bedrag minder dan $100.000. Toch is ontwikkelaar Jon Rooks van Prakland Properties erg succesvol in dit gebied. Een mooi voorbeeld is zijn prijswinnende project UnionSquare; een oude school die hij heeft herontwikkeld tot luxe appartementen. Vanaf de start van het project had hij een sterke visie over zijn doelgroep. Voor hem stond vast dat hij door het aanbieden van faciliteiten zoals een zwembad en een fitnessruimte onmisbare onderdelen van het plan waren. Ook toen tijdens de ontwikkeling bleek dat de constructie van het zwembad bijna onmogelijk en in elk geval erg duur zou worden, is hij hier niet vanaf geweken. In zijn visie zou het zwembad veel waarde toevoegen voor de doelgroep. Om dit te kunnen realiseren heeft hij ervoor gekozen de appartementen zelf kleiner te maken om zo de hoge kosten over meer huizen te verdelen.

Geen planoloog, maar ondernemer
Een ontwikkelaar in Amerika is geen afgestudeerde planoloog, maar een ondernemer met een sterke visie. Vervolgens overtuigt hij één of meerdere (private) investeerders van zijn visie en gaat hij aan de slag. Niet achter de tekentafel, maar ‘in het veld’. Men is bereid risico’s te nemen; een geslaagd project is dan ook een groot succes. En gaat het mis? Dan ben je geen loser, maar heb je een goede leerervaring en begin je opnieuw. Het gros van de bouw- en vastgoedbedrijven dat ik in Michigan bezocht, was niet groter dan de gemiddelde HR of communicatie afdeling in Nederland. En de grotere bedrijven zoals Coldwell Banker of RE/MAX zijn franchise-formules waarbij elke medewerker in feite een eigen ondernemer is. Deze ondernemers moeten zich wel snel aanpassen aan veranderende marktomstandigheden, anders overleven ze niet.

Ik denk dat door de woningnood in Nederland na de tweede wereldoorlog, een super efficiënte vastgoedmachine is ontstaan. Vanwege de schaalgrootte van het gevraagde nieuwe vastgoed kwamen er grote bedrijven, met elk een eigen taak. En met succes zijn in Nederland de afgelopen decennia doordachte, compacte en kwalitatieve woonwijken, industrieterreinen en kantoorgebieden ontstaan. Daar kan Noord-Amerika met zijn uitgespreide steden met wegwerpbebouwing en eindeloze parkeerplaatsen nog een puntje aan zuigen.

Maar nu de vraag naar massaproductie is opgedroogd en de vraag naar maatwerk en innovaties groeit, is verandering in de vastgoedsector maar moeilijk op gang te brengen. In onzekere tijden is het aantrekkelijk om risico’s te mijden en vast te houden aan het bekende. Maar daarmee trekken we de woningmarkt niet vlot. Je kunt niet winnen zonder eerst in te zetten.

Durf te kiezen
Ik geloof in de kracht van ondernemerschap, want een ondernemer durft risico te nemen en af te wijken van gebaande paden. Maar mensen met deze cowboy-mentaliteit werken heus niet alleen als zelfstandige, maar zijn ook in grote bedrijven te vinden. De kunst is om ze de ruimte te geven. Durf als bedrijf te experimenteren en bovenal te kiezen. Een mooi voorbeeld is de Bijenkorf; zij richten zich nog sterker op het luxe segment en nemen daarvoor afscheid van vijf winstgevende winkels en investeren € 200 miljoen in de overige zeven winkels. Doorgaan op de bestaande weg zou leiden tot slechte middenmoot. Een heldere keuze.

Ook in onze sector zijn er genoeg mogelijkheden om ons te onderscheiden en unieke, vernieuwende producten aan te bieden. Bijvoorbeeld door te denken vanuit woonlasten, het toepassen van andere (hergebruikte) materialen, nieuwe bouwtechnieken, het aanbieden van services rondom wonen, het delen van woonruimte, het zoeken van ongebruikelijke samenwerkingen enzovoorts. Ideeën zijn er genoeg. Tijd voor een koevoet en meer experimenten. Ik ben alvast gestart, wie doet er mee?

Woningmarkt

1 reactie

  1. Floris van der Want -

    leuk en interessant artikel! Mijn leraar vastgoedkunde zei altijd: “het geld ligt voor het oprapen, je hoeft alleen te bukken!”.

plaats een reactie