heijmans-organische-stedenbouw

Organische stedenbouw: antwoord op crisis

Als econoom met 20 jaar ervaring in de stedenbouw en ontwikkelaar bij Heijmans/Proper-Stok zie ik organische stedenbouw als een ideale manier om uit de crisis te komen. Planmatige zekerheden zijn namelijk verdwenen. De toekomst van stedenbouw wordt onvoorspelbaarder en spannender dan ooit. We zien momenteel een aantal heftige onderling samenhangende trends die de stedenbouw beïnvloeden: veranderende woonvoorkeuren, demografische ontwikkelingen, economische groei/krimp, verduurzaming van de maatschappij, schaarste aan grondstoffen en arbeid, de kosten van nieuwbouw, etc.

Deze toegenomen onvoorspelbaarheid brengt niet alleen bedreigingen met zich mee, maar vooral ook kansen. Zeker als we de strakke planning van het verleden inruilen voor een meer organische manier van ontwikkelen en denken in scenario’s. Dat levert de creativiteit en flexibiliteit op die we op dit moment nodig hebben om Nederland uit de krediet- en vastgoedcrisis te trekken. Organische stedenbouw is wat dat betreft voor mij een inspiratieve baken aan de horizon. Een onmisbaar baken ook, nu het systeem dat we sinds de invoering van de oorspronkelijke Woningwet in 1901 hebben ingevoerd, niet langer voldoet. Het heeft enkele grove systeemfouten achtergelaten:

1. Een diepgewortelde cultuur van aanbod- en transactiegericht denken

Het draait in de gebiedsontwikkeling niet langer om macht. Het draait om kennis delen en samenwerking zoeken tussen partijen die echt willen en kunnen investeren. We kunnen wat dit betreft leren uit de krimpgebieden en de WWI-wijken (Wonen, Wijken & Integratie) waar we als Heijmans onder het label Proper-Stok zeer actief zijn. Empathisch denken leidt daar tot treffende ontwerpen en verrassende, onorthodoxe oplossingen. Zo ontwikkelen we in Katendrecht, Rotterdam allereerst een school, een artsenpost en een kerk. Dat geeft voldoende vertrouwen voor de eerste bewoners om op dit schiereiland te gaan wonen. Op het Leerpark in Dordrecht scheppen we de gewenste jeugdcultuur, mede door een gigantische indoorklimschool te bouwen. Dat werd mogelijk door slimme ruimtelijke oplossingen en het sluiten van een opleidingsarrangement met de scholen en de brandweer in het gebied.

2. De structurele mismatch tussen vraag en aanbod

Als de vraag naar woningen in Nederland stijgt, verandert het aanbod (de nieuwbouwproductie) nauwelijks en stijgen de woningprijzen. Bij een extreme vraaguitval, zoals in de huidige crisis, volgt een marktcorrectie. Dit duidt op een geringe aanbodelasticiteit. De Nederlandse woningmarkt presteert op dit gebied het slechtst in de Westerse wereld. De politieke discussie gaat echter ten onrechte vooral over de vraagzijde (financierbaarheid, hypotheekaftrek en consumentenvertrouwen). We zouden ook moeten kijken naar het flexibeler maken van het aanbod. Dat wordt nu belemmerd doordat vooral de normen maar ook de rechten en procestijden in Nederland extreem zijn. Ze maken nieuwbouw in ons land onnodig duur en de reactietijd op de marktvraag veel te traag. De politiek zou de touwtjes nog meer los moeten laten: minder normen, lagere normen en nog eenvoudigere ruimtelijke processen. Dat is wat we nodig hebben en niet een overheid die professionals en volwassen burgers voortdurend op de vingers kijkt.

Ook in kwalitatieve zin is er een mismatch tussen vraag en aanbod. De culturele diversiteit in de samenleving zie ik niet terug in ons woningontwerp en onze woonomgeving. Dat kunt je niet laten afhangen van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Het is namelijk maar weinig mensen gegeven om zelf een volledig ontwikkel- en bouwtraject te doorlopen.

Eén ding is voor mij zeker. We moeten ons als bouw- en vastgoedprofessionals diepgaander in de klant verdiepen en met betere, specifiekere, marktgerichte oplossingen komen. Met nieuwe vormen van goed opdrachtgeverschap, een ontzorgende overheid, creatieve stedenbouwers, landschappers en architecten kunnen we samen Nederland enorm verleiden om weer te verhuizen en te bouwen.

Gebiedsontwikkeling | Woningmarkt | Stedenbouw

1 reactie

  1. René Schenk -

    Wat ik in dit betoog mis, zijn de zaken die van belang zijn om ondernemerschap leiderschap en ideologie te bevorderenbevorderen zodat de burgers c.q. gebruikers hun projecten en dromen kunnen realiseren.
    Ook grappig dat de klant meer centraal moet staan, maar het eindigt met verleiden tot verhuizen en bouwen. Dus hoe centraal staat de klant als men over verleiden spreekt bij de grootste uitgave van de klant die hij in zijn leven doet voor een stapelen van stenen

plaats een reactie