Kantoorleegstand_ruilverkaveling_Heijmans

Kantoorleegstand? Niet huilen maar ruilen

“Pap, wat zijn dat voor enge gebouwen daar?” “Dat zijn kantoren jongen, daar gingen mensen vroeger elke dag naar toe om te werken…” Het is een zomerse zaterdag in mei 2042, waarop een vader besluit zijn zoontje mee te nemen naar het voormalige kantorengebied Sloterdijk te Amsterdam. Waar ooit kreten als “uitstraling” en “state of the art” de boventoon voerden, prijkt nu een uniek landschap waarin beton en groen vechten om de overhand. Een enigszins sinister openluchtmuseum vol kantoorruïnes, stuk voor stuk achtergelaten als een oude handschoen. Een uniek en voor de liefhebber zelfs prachtig stukje Nederland, dat wel, maar duur betaald…

Olifant in de kamer
Het probleem van de leegstaande kantoren, we worden er de laatste tijd mee doodgegooid. De huidige status: nieuwe initiatieven ontpoppen zich en verschillende partijen ondertekenden onlangs het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’. Toch kijken ook nog veel partijen de kat uit de boom en hopen óf op betere tijden óf dat die ene huurder uiteindelijk voor hun pand zal kiezen. Daarbij komt dat sommige kantoren vanwege wet- en regelgeving of de beroerde locatie niet echt geschikt zijn voor herontwikkeling. Dat is jammer, want er liggen heel veel goede ideeën voor herontwikkeling van leegstaande kantoren op de plank.

In ‘De olifantenkooi’, georganiseerd door Architectuur Lokaal, hebben we met een groep* jonge architecten en ontwikkelaars nagedacht over deze kwestie. Specifiek is ingezoomd op het kantorengebied Sloterdijk in Amsterdam waar ook pandeigenaren en de gemeente bij betrokken zijn. We hebben een concept ontwikkeld dat bijdraagt aan de oplossing van het probleem.

Ruilverkaveling
Herontwikkeling van leegstaande kantoren naar nieuwe functies als woningen of winkels komt vaak niet van de grond. Er is een forse investering nodig om de verbouwing te kunnen betalen en tegelijk een afschrijving van de waarde van het pand, omdat de nieuwe functie minder opbrengt dan de ooit beoogde kantoorfunctie. Dat geld is er simpelweg niet, omdat het lege gebouw geen inkomsten binnen brengt.

Daarnaast staan veel kantoorpanden gedeeltelijk leeg. Hier zijn nog (gedeeltelijke) inkomsten en dus is hier geld om te investeren. Herontwikkeling is hier alleen vrij lastig, vanwege een lagere urgentie (er zijn nog inkomsten) en de wensen en eisen van de huidige huurder waar je rekening mee moet houden. Echter speelt hier het gevaar dat als de overgebleven huurders ook vertrekken, het pand alsnog leeg komt te staan.

Hier komt “De Ruilverkavelingspecialist” in beeld. Hij gaat om tafel met pandeigenaren van gedeeltelijk leegstaande panden en faciliteert het proces waarbij een gezamenlijke ruilverkaveling op wordt gezet. Twee (of meer) half leegstaande panden worden ingebracht met als resultaat één volledig verhuurd kantoorpand en één herontwikkeld pand met een nieuwe functie. Door meerdere gebouwen in te zetten kan optimaal gebruik gemaakt worden van de sterke punten van de gebouwen en kunnen de gedeeltelijke inkomstenstromen worden ingezet om de herontwikkeling te bekostigen.

Voorbeeld: In een straat in Amsterdam Sloterdijk staan pand A en pand B, beiden zijn voor 50% verhuurd.

Stap 1: Ruilverkavelingspecialist gaat met eigenaar A en eigenaar B om tafel:

  • Wensen en eisen van A en B worden besproken (bv. eigenaar B wil meer woningen in portefeuille en juist minder kantoren)
  • De potentie van beide panden wordt bepaald (bv. pand B is zeer geschikt voor woningbouw, pand A is recentelijk voorzien van de nieuwste technische snufjes voor kantoren)

Stap 2: De huurders van pand A en B worden samengevoegd in pand A; het pand met de meeste potentie voor kantoorfunctie. Voordeel voor de huurders is dat zij weer in een volledig verhuurd pand zitten. Dit heeft een betere uitstraling en er is bijvoorbeeld weer genoeg draagvlak voor kantine service, receptie e.d. Doordat pand A weer volledig verhuurd is en nieuwe huurcontracten zijn afgesloten stijgt de waarde van dit pand. Hier wordt dus waarde gecreëerd.

Stap 3: Herontwikkeling van pand B naar woongebouw. De waarde die gecreëerd is in stap 2 wordt ingezet voor de herontwikkeling van pand B, naar een nieuwe functie waar potentie voor is in dit pand/gebied. Voor herontwikkeling van kantoren naar een nieuwe functie zoals wonen liggen veel plannen en mogelijkheden klaar; hier kan de Ruilverkavelingspecialist gebruik van maken.

Resultaat is twee volledig gevulde panden (één kantoorpand, één pand gevuld met een nieuwe functie zoals wonen). Uitgangspunt is het behouden of zelf verhogen van de waarde, dus geen forse afschrijvingen: 50% kantoorverhuur + 50% kantoorverhuur = 100% kantoorverhuur + 100% woningverhuur. Er ontstaat een toekomstbestendige situatie met zekerheid voor beide partijen.

Daarnaast is ruilverkaveling gunstig voor het totale gebied. Er worden kantoormeters onttrokken waardoor de leegstand afneemt en functies toegevoegd waardoor het gebied aantrekkelijker en levendiger wordt. Zo wordt de negatieve spiraal verbroken. Want als leegstand juist leegstand aantrekt, geldt dit toch ook andersom?!

En het hoeft niet bij twee panden te blijven. Er kunnen meerdere panden meedoen met de ruilverkaveling; dit is zelfs beter omdat er beter gebruik kan worden gemaakt van sterkten en diversiteit van de panden. Ook kan de eigendomssituatie veranderen door bijvoorbeeld het toe- of uittreden van pandeigenaren. Alles is bespreekbaar.

Aan de slag
Het grote pluspunt van dit concept ten opzichte van vele goede, creatieve ideeën die al bedacht zijn, is dat de ruilverkaveling uitgaat van waardebehoud of zelfs waardecreatie, in plaats van forse afschrijvingen of investeringen. Ook wordt er niet alleen naar de overheid gekeken als sleutelfiguur en geldschieter, maar kan de markt hier zelfstandig uit de voeten.

Geen wonder dus dat pandeigenaren en de gemeente Amsterdam erg enthousiast waren over de Ruilverkavelingspecialist. In elk geval enthousiast genoeg om met ons verder na te denken over de uitwerking van dit concept. Uiteraard zijn er nog heel wat beren op de weg, dat realiseren we ons goed. We zijn er dan ook nog lang niet: pandeigenaren zullen hun mind set moeten veranderen van afwachten naar actie ondernemen; ontwikkelaars zoals Heijmans krijgen een andere, meer faciliterende rol. De focus zal bij ons van nieuwbouw moeten verschuiven naar herontwikkeling. En bij herontwikkeling komt meer kijken dan bot gezegd alleen het stapelen van stenen. We zullen nog meer dan nu partijen bij elkaar moeten brengen en onze kennis en expertise inzetten om de ruilverkaveling op gang te brengen. Daarnaast moeten we ook focussen op creativiteit, overtuigingskracht, geduld en dienstbaarheid, die je als facilitator nodig hebt.

Maar ook de gemeente en de rijksoverheid zullen hun gedrag moeten aanpassen. Het moet bijvoorbeeld eindelijk eens over zijn met het eindeloos uitgeven van nieuwe bouwgrond voor kantoren. Laten we met zijn allen nou reëel zijn en constateren dat de huidige kantoorvoorraad meer dan voldoende is. Zodra alle partijen zich realiseren dat we het de komende jaren met deze voorraad moeten doen en er geen nieuwe plannen meer bij komen (of slechts een klein, vooraf vastgesteld vervangingspercentage), krijgt herontwikkeling een veel betere positie. En dat is uiteindelijk voor iedereen het beste, want op uitgestrekte vlaktes met kantoorruïnes zit toch eigenlijk niemand te wacht. Wie doet er mee?!

*De groep ontwikkelaars en architecten met wie ik aan “De Ruilverkavelingspecialist” gewerkt heb zijn: Jurre Blauw (OfficeUp, BAM), Lucien Walraven (Peak Development), Bjorn van Rheenen (SPONGE Architects) en Dieter Blok (Blok Kats Veen Architecten)

Leegstand | Kantorenmarkt | Olifantenkooi

8 reacties

  1. Lonneke -

    Anneke, wat een geweldig idee! Gaat veel verder dan het ene gebouw zelf, waardoor je vaak vast komt te zitten. Als je in de samengevoegde panden ook nog wat restruimte behoudt voor onverwachte functies, kun je het ook laten meegroeien met de markt. Denk aan zzp-ers, tijdelijke horeca enzovoorts. groet, Lonneke

  2. Dennis Segeren -

    Goed idee Anneke! Ondanks de vele haken en ogen die er ongetwijfeld aan zitten is het goed om dit soort nieuwe concepten verder op poten te zetten. Ik zie al een soort datingsite voor kantoren voor me waar zij kunnen ‘matchen’ met elkaar! ;-)

    Laten we als Heijmans zijnde dan ook het hele proces van A (de faciliterende rol bij het zoeken en matchen van projecten) tot Z (het herontwikkelen

  3. Dennis Segeren -

    -vervolg-
    .., verbouwen, beheren en onderhouden op ons nemen. Dit zou nog meer toegevoegde waarde bieden, en redelijk uniek zijn in de versnipperde bouwwereld. Succes!

  4. Iris -

    Dit is echt een mooi concept! En leuk om te lezen dat een oud studiegenoot in de groep van De Ruilverkavelingspecialist zit!

  5. Gijs -

    Hej Anneke,
    Goed bezig en tot de 20e!
    Gr. Gijs

  6. Pingback: de Ruilverkavelingspecialist: 'Kantorenleegstand, niet huilen maar ruilen' - Herbestemmen | vak van de toekomst | Herbestemmen | vak van de toekomst

  7. Gerben van Dijk -

    Hoi Anneke,

    Je verhaal doet me denken aan wat hoogleraar Piet Eichholtz vertelde tijdens het Locatuscongres. Ook daar ging het over ruilverkaveling, dan niet bij kantoren, maar bij winkels.

    Hier de blog die daarover schreef – met link naar verhaal van Eichholtz >> http://bit.ly/SzPX1A

    Groet, Gerben van Dijk

  8. Ernst Haagsman -

    Goed idee!

    Zeker omdat het de leegstand op gebiedsniveau aangepakt wordt. Het zal niet een makkelijk proces worden. Maar bij succes is er kans op het doorbreken van de negatieve spiraal. Wanneer je meerdere gebouwen kan betrekken bij de ruilverkaveling verhoogd het ook de betrokkenheid van de huurders. Huurders gaan elkaar weer kennen. En zo zijn er nog meer positieve bijeffecten te bedenken.

    Groet, Ernst Haagsman (http://www.ernstarchitect.nl/)

plaats een reactie