Woningmarkt_Heijmans_10_Stappen_Ton_Hillen

Gezonde woningmarkt in 10 stappen

Onzekere consumenten, politieke onduidelijkheid en de financiële crisis trekken de woningmarkt volledig uit balans. Het is hoogste tijd voor hervorming. Maar dan wel vanuit een visie voor de lange termijn. Want wonen dreigt een luxe te worden, in plaats van een basisbehoefte dat iedere Nederlander een dak boven zijn of haar hoofd heeft.

Omdat het om een basisbehoefte gaat, past  hierbij geen opportunisme om de woningmarkt als joker in te zetten bij politieke onderhandelingen. Ik wil dan ook politici uitdagen om gezamenlijke keuzes te maken die leiden tot hervorming. Wat dit land nodig heeft, is een nieuw Akkoord van Wassenaar. In 1982 doorbraken we daarmee de groeiende werkloosheid. Nu gaat het om het openbreken van een woningmarkt die muurvast zit door keuzes in het verleden. Met een pincet lukt dat niet. Er is een moker voor nodig. En vervolgens een duidelijk en consistent woningmarktbeleid voor de komende decennia. De volgende zaken moeten wat mij betreft dringend worden aangepakt:

A. Een betere verhouding tussen vraag en aanbod:

  1. Pak scheefwonen aan. Door scheefwonen houden we een voorraad aan sociale huurwoningen in stand, die feitelijk niet nodig is. Scheefwonen voorkomt doorstroming. Een gebrek aan doorstroming belemmert een evenwichtige markt.
  1. Schrap de 70/30 regel in veel nieuwbouwplannen (70% vrije sector en 30% sociale huurwoningen). Deze regel is achterhaald en dwingt ons woningen te bouwen waar niemand op zit te wachten. Er is meer behoefte aan woningen in het middensegment, zowel koop als huur. Deze worden nu onvoldoende gerealiseerd.
  2. Met nieuwbouw alleen kun je de woningmarkt niet stimuleren en hervormen. Bekijk de woningmarkt dus integraal: huur en koop, oudbouw en nieuwbouw. Neem maatregelen die zowel betrekking hebben op nieuwbouw als op de bestaande bouw. Behandel deze als gelijken.

B. Moderne regel- en toezichtstelling:

  1. Zorg dat ZZP-ers ook een huis kunnen kopen. De regels voor hypotheekverstrekking, zijn niet meer van deze tijd. Ze zijn gebaseerd op baanzekerheid. En dat terwijl overheid en werkgevers de flexibilisering van arbeid stimuleren. Er komen steeds meer zelfstandigen. ZZP-ers kunnen door de strengere regels nauwelijks nog een huis kopen. Dat moet en kan anders.
  2. Indien garantiestelling van derden (bijvoorbeeld ouders) aanwezig is, verruim dan de leencapaciteit van starters, Hierdoor kunnen starters alsnog instappen op de koopwoningenmarkt en daarmee de doorstroming bevorderen.
  3. Bouw de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af naar een lager tarief en verplicht aflossing op hypotheken. Maak extra aflossen bovendien fiscaal aantrekkelijk. Een gedeeltelijk afgeloste hypotheek zorgt voor lagere risico’s voor de hypotheekverstrekker, zeker als er meer afgelost is dan de executiewaarde. Zo komt er uiteindelijk meer evenwicht tussen woningwaarde en hypotheekschuld.
  4. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak, en dat wil zeggen: het bieden van betaalbare huurwoningen voor lagere inkomensgroepen, vanuit een gezonde financiële huishouding.
  5. Bouw de te grote voorraad aan sociale huurwoningen af. Bijvoorbeeld via verkoop of liberalisering van de huren, zodat een sociale huurwoning die vrijkomt niet meer benodigd is voor de kernvoorraad van betaalbare woningen.
  6. Schaf de overdrachtsbelasting permanent af, deze ‘boete op verhuizen’ staat doorstroming in de weg.

 C. Benut marktkansen voor doorstroming:

  1. Bouw uitsluitend energiezuinige ofwel duurzame huizen, zodat woonlasten afnemen. Maak deze bovendien fiscaal aantrekkelijk, door de lagere maandlasten van energiezuinige woningen als hypotheekuitgangspunt te nemen. Zo stimuleer je beweging op de markt. Zorg bij renovatie ook dat bestaande woningen zo energiezuinig mogelijk worden gemaakt.

Zonder dit pakket aan maatregelen wordt zelfstandig wonen een luxe en blijft de verhouding tussen vraag en aanbod scheef. Het is een pakket dat niet alleen in politiek Den Haag tot stand kan komen. Vandaar ook de vergelijking met het Akkoord van Wassenaar. Ook wij als bouwers en ontwikkelaars kunnen en willen daar graag bij betrokken worden.

En wat doen we zelf aan het op gang brengen van de woningmarkt? Allereerst bouwen we de kwaliteit die de markt vraagt voor een zo scherp mogelijke prijs. Dat kunnen we door te blijven investeren in innovatie en door te standaardiseren waar mogelijk. We werken aan kortere doorlooptijden (bouwtijden) en we bouwen en ontwikkelen consumentengericht. Als we woningen willen die verkopen, zullen we naar consumenten moeten luisteren. Want ook voor Heijmans zijn consumenten tevens kiezers!

Woningmarkt

8 reacties

  1. Kregting -

    De bouwer die de koper als geldbron blijft zien en NIETS roept over betaalbaar bouwen. Te hoge stichtingskosten. En de huursector als het grootste probleem ziet, hoe naief kun je zijn. De huurder moet uit zijn woning gepest worden en richting koop worden gedwongen zodat de winsten hoger zijn? Een betere woningmarkt wil iedereen.
    Punt 10 zou altijd al moeten, heeft niets te maken met doorstroming of vastzitten Woningmarkt.
    Punt 8: aan betaalbaarheid denkt men niet, 40% hebben een netto inkomen onder de 2000 euro en die moeten dan de huren in het middensegment gaan betalen? De sector waar de corporaties voor moeten bouwen mag zich niet alleen beperken tot de hurtoeslagontvangers?Dat zijn er al ruim 1 miljoen.
    punt 3 zal ik maar positief oppakken, dat is een pleidooi voor Wonen4.0
    Knap dat geprobeerd word dat te omzeilen door het akkoord van Wassenaar te noemen.

  2. Leen van Dijke -

    Wonen is een inderdaad een primaire levensbehoefte (basisbehoefte); in mijn beeld moeten burgers daar vooral zelf verantwoordelijkheid voor dragen. Daarbij is het in principe de overheid onverschillig of burgers kiezen voor huur of koop; er is wat mij betreft ook geen legitimatie burgers in die keuze te sturen. Burgers kunnen in de eigen kring of woongemeenschap verantwoordelijkheid nemen om mensen die niet in staat zijn in eigen huisvesting te voorzien tegemoet te komen, bijvoorbeeld via woningstichtingen of – corporaties. De algemene zorgplicht van de overheid schept ruimte om vanuit publieke middelen hieraan bij te dragen. Maar ook hier geldt dat de overheid niet vanzelfsprekend het initiatief toebehoort. Om de huidige problemen op de woningmarkt aan te pakken zijn dan ook niet alleen stappen van de overheid nodig, maar ook van de betrokken marktpartijen en de samenleving. Voor mij is een belangrijk uitgangspunt is dat er via (hervorming van de) woningmarkt niet aan inkomenspolitiek wordt gedaan; daar hebben we de fiscaliteit voor. Dus – en dat is het punt dat ik wil maken – als we de woningmarkt op orde willen helpen is een bezinning op de rol en bemoeienis van de overheid met ‘wonen’ versus eigen verantwoordelijkheid van mensen het startpunt van de discussie.

  3. Jeroen Bollen -

    Ton haalt met recht een aantal politieke items aan. Dat is goed om de discussie aan te zwengelen. Er is echter een maar……. van de politiek moeten we het niet hebben. Als ontwikkelaars, corporaties, bouwers en huisvesters moeten wij de vrager eindelijk eens centraal stellen. Hoe hard wij ook altijd geroepen hebben dat we dat doen, de werkelijkheid is toch anders. Dat is geen verwijt, maar een gegeven dat het resultaat was van een explosieve bevolkingsgroei en de daaruit voortvloeinde vraag naar huisvesting.
    Projectontwikkeling 2.0 is niet langer de vraag beantwoorden, maar (zoals mijn collega Boudewijn Nijdam gisteren tijdens een bijeenkomst zei) op zoek gaan naar de vraag achter de vraag! Kortom de klant faciliteren, of dat nu voor koop-, huurwoningen, commercieel vastgoed of bedrijf onroerend goed is maakt niet uit. Dat betekent dus onze processen anders invullen en vooral niet onze klant als “lastig” ervaren omdat hij een mening heeft. Laten we van onze klanten leren.
    De oplossing ligt niet allen bi de politek, maar bij een robuuste oplossing vanuit primair de markt, gefaciliteerd door onze overheid

  4. René Schenk -

    Ben het eens dat wonen een basisbehoefte is maar ook de dynamiek en werkgelegenheid en natuurlijk demografie spelen hierbij een cruciale rol.

    Maar voordat men oplossingen gaat aandragen,vind ik dat eerst de problematiek gezamenlijk moet worden vastgesteld en breed gedragen dient te worden. Daarna kan men rigoureuze maatregelen gaan benoemen en peilen hoe de burger hier tegenaan kijkt. In ieder geval moeten de maatregelen ook de regelrecht verlichten en de keuzevrijheid vergroten voor de consument.Een belangrijke voorwaarde is dat open en eerlijk plaatsvindt en buitenstaanders moeten makkelijk kunnen volgen en toetsen.
    Hopelijk gaan we zo op weg naar een realistische woningmarkt , waarbij een ieder het gezamenlijk belang van de rigoureuze maatregelen inziet en met vertrouwen naar de rigoureuze

  5. Sjoerd -

    Goede blog!

    Ik kan mij niet vinden in het verplicht aflossen. Een lening is een afspraak tussen de hypotheekverstrekker en de hypotheeknemer. De hypotheek is niets anders dan een lening met een onderpand. Als alleen de rente (vergoeding) in de looptijd wordt betaald is dat prima. Echter dient de hypotheeknemer wel rekening te houden met het variabele karakter van het onderpand (bij sparen).

    Er zijn namelijk voldoende redenen te bedenken voor een hypotheeknemer om niet het geld in bakstenen te zetten. Bijvoorbeeld de eerder genoemde zzp’er die wilt investeren in machines.

    Nomaals, de hypotheeknemer dient wel zijn verantwoordelijkheid te nemen.

  6. René Koning -

    Het 10 stappenplan vind ik een prima uitgangspunt om de woningmarkt in beweging te houden.
    Allereerst zou de politiek dan een daadkrachtig besluit moeten nemen over een aantal van deze standpunten en die overigens dient te worden vast gelegd voor een langere periode. Voorwaarde is dat de mogelijkheden van financiering tijdelijk verruimt moeten worden om de consumenten de mogelijkheid te geven een eerste woning te kopen. Het consumenten vertrouwen moet terug, bij alle doelgroepen. Let hierbij ook op de leencapaciteit in relatie tot de carrière groei van mensen.
    Wij zijn daarnaast overigens uitstekend in staat betaalbare koop- en huurwoningen te bouwen voor iedere doelgroep, indien we dan ook de residuele grondwaarde toepassen.

  7. Pieter de Wildt -

    Er is volgens mij niet alleen meer behoefte aan woningen in het middensegment, maar ook in het starterssegment. Omdat men nu woningen blijft bouwen die 5 jaar of langer geleden zijn ontwikkeld, bouw je woningen waar de markt niet meer op zit te wachten. Ik ben het helemaal eens met de regel: ‘Als we willen verkopen, zullen we naar consumenten moeten luisteren’. Dat zou kunnen inhouden, dat bestaande plannen ook moeten worden aangepast. Want wat kost uiteindelijk het minste geld? Die plannen aanpassen of jarenlang met onverkoopbare woningen blijven zitten?

  8. Maarten -

    Grappig, zo’n verhaal met als bekend veronderstelde vaststaande niet bewezen feiten. En dan ook alleen maar. De hamvraag lijkt te zijn vraag en aanbod in evenwicht brengen. Kan iemand dat expliciteren met een totale niet gedifferentieerde vraag in koopwoningen van nog geen 150.000 per jaar en 300.000 leegstaande woningen??!! Dat kan toch haast alleen maar betekenen dat er veel te veel woningen zijn? En, als dat waar is, beste bouwers, kunnen jullie dan bouwen voor prijzen die vele procenten lager liggen dan pak m beet een jaar geleden? Want met zo’n scheefgroei in vraag en aanbod, kan het niet uitblijven dat (bestaande) woningen nog veel verder gaan dalen in prijs. Tegen de tijd dat we dit geleidelijk opgelost hebben (minimaal 1 decennium), is de bevolkingsopbouw sterk veranderd en demografische krimp in het vooruitzicht.

    De hele bouw dient zich voor te bereiden op een voortgaande totale herbezinning met blijvend dalende volumes als sterkste kenmerk. Nog steeds is er te vaak te horen dat het wel weer gaat stijgen en dat de oude tijden wel terugkomen. En allerlei maatregelen worden voorgesteld om dat plaatje maar zo snel mogelijk te verwezenlijken.

    Schrijver hierboven heeft m.i. met punt 1 een goed punt, maar meer wegens een maatschappelijk probleem (men woont in woningen die niet voor hen bedoeld zijn), dan dat het vraag en aanbod beter in evenwicht brengt. Oorzaak en gevolg worden hier het middel.
    Overigens makkelijk op te lossen in relatief korte termijn door (eventueel gesubsidieerd) goedkope huur toe te voegen en de bestaande huren fors te verhogen bij deze scheefwoners. Echter, deze scheefwoners zullen niet massaal de enorme voorraad opheffen.

    De overige punten zijn m.i. voornamelijk kretologie, zonder een hoe en waarom en met een minimaal effect. Daarbovenop onderstreept punt 6 inderdaad de voortdurend dalende prijs.

    Terwijl er consensus lijkt te bestaan onder betrokkenen en kenners over dat de onderkant gestimuleerd moet worden om doorstroming (en opruiming van de leegstand) te bevorderen, beweert schrijver dezes dat juist het middensegment gestimuleerd moet worden, zonder daar passend bewijs voor te leveren.

    Bouwend Nederland had enige tijd geleden ook zo’n punten-plan, totaal gebaseerd op oude processen, werkwijzen en aannames. Voornamelijk om de bouw in de lift te krijgen; het tij te keren. Geen enkel besef dat er een enorme omwenteling moet plaatsvinden, waarbij helaas een structureel lagere arbeidsparticipatie nodig is.

    Kortom: Met uitgangspunten zoals hierboven genoemd, is een gezonde toekomst van de bouw in Nederland nog heel ver weg…

plaats een reactie