Antigif_voor_de_woningmarkt_heijmans

Antigif voor de woningmarkt

De huidige woningmarkt wordt geregeerd door de slechtste raadgever die we ons kunnen wensen: angst. Alle waarde laten we weerloos staan in de wind van kil sentiment. Waar is de afgewogen blik en de gezonde, vertrouwde handelsgeest gebleven?

Wij ontwikkelen woningen waar een markt voor is. De risico’s hebben wij al ingeschat. Wat niet afzetbaar is wordt niet ontwikkeld en niet gebouwd. Voor de projecten die we wel realiseren krijgen we een financiering, maar vervolgens krijgen consumenten geen hypotheek voor hetzelfde project. Financiers hebben te weinig vertrouwen in de onderliggende waarde van het huis om een hypotheek te verstrekken en verantwoorde woonlasten worden nu gezien als risico. Dat is een redelijk absurde situatie. Zo ondermijnen financiers hun eigen markt door aan risicobeperking te doen en niet aan risicobeheersing. Met dat laatste kun je verantwoord ondernemen. Met het eerste verzeker je stilstand.

De feiten wijzen, ook in deze turbulente tijden, op vooruitgang. De behoefte aan nieuwe huizen blijft toenemen. Ten eerste groeit onze bevolking nog steeds en ten tweede groeit het aantal huishoudens de komende jaren ook nog. Dat duidt op vraag. Ook onze arbeidsmarkt blijft door uittredende babyboomers nog wel even groeien. En dat duidt weer op verdienvermogen. Maar de kwaliteit van woningen in ons land moet écht omhoog. Enerzijds omdat een groot deel niet duurzaam en energiezuinig is. Anderzijds omdat veel huizen eenvoudigweg niet meer van deze tijd zijn. Grondige renovatie en nieuwbouw blijven nodig voor kwaliteitsverbetering en dus voor waardeverhoging. Wanneer we niets doen leidt dat tot waardevermindering. Natuurlijk blijft de onzekerheid in de economie nog wel even. Dat ontken ik niet. Maar als vastgoedsector slagen we er steeds beter in om antwoord te geven op wat mensen willen. We zijn er nog niet. Sterker nog, we zijn een van de laatste sectoren die een antwoord weet te vinden op de individualisering van de maatschappij. Het doet pijn, maar we leren en verbeteren elke dag. Elke dag geven we beter antwoord op de vraag voor goede prijzen.

Zo hebben we de ontwikkel- en bouwtijden sterk teruggebracht en doen dat nog verder. De inzet van 3D BIM helpt ons om het hele proces van vastgoed ontwikkelen en bouwen sterk te optimaliseren. Woningcorporaties en beleggers bieden we met ons concept Heijmans Huismerk ‘snel te bouwen huizen’ die volledig aansluiten bij de vraag en de kwaliteitseis. Kopers van een nieuwbouwhuis zitten met ons aan tafel om hun gewenste huis samen te stellen met het concept Wenswonen. Natuurlijk binnen de financiële draagkracht van de kopers. Onze financiers kennen deze concepten en hebben daar vertrouwen in. Ze weten hoe scherp we in de markt staan.

Het zijn feiten die beloning verdienen en geen afstraffing. Van financiers mogen we verwachten dat ze reële afwegingen maken. Risicobeperking is wat anders dan risicobeheersing en dat eerste zie ik nu de markt domineren. Politici kunnen naar mijn idee beter scoren met een integrale aanpak van de woningmarkt  dan met het horen, zien en zwijgenspel dat nu wordt gespeeld. Onzekerheid is nooit een goede stimulans voor groei geweest. Ik onderstreep nog maar eens wat we als concern al eerder hebben gesteld: pak de woningmarkt integraal aan. Inclusief scheefwonen, liberalisering van de huren, de overdrachtsbelasting als verhuisbelasting en de hypotheekrenteaftrek. Geen risicovolle financieringen meer, maar reëel op basis van een solide waarde en een veerkrachtige economie.

Wij hebben ons antigif voor een depressieve woningmarkt klaarliggen. Goede, duurzame kwaliteit en een scherpe prijs gebaseerd op de behoefte in de markt. We beseffen ook dat dit slechts één lade is in de hele medicijnenkast. Er zijn meerdere recepten van andere partijen nodig. Al die gezamenlijke recepten moeten we tot één antigif samenvoegen om de woningmarkt er weer bovenop te krijgen. Daar wordt iedereen beter van.

Woningmarkt

17 reacties

  1. one&lonely -

    Toch mis ik een beetje het aanbod van echte budgetwoningen door Heijmans. Als ik in Uw bestand van bijna 1500 woningen kijk, kom ik nog geen 40 woningen tegen die onder de 150k zijn (en die liggen oa in Sittard)

    Kunt U niet verdienen op woningen van rond de ton? Moet toch vraag naar zijn, zeker als de “oude wijken” verder verloederen in de recessie…

    One&Lonely

  2. Leen van Dijke -

    Voor belangrijk deel eens met het verhaal. Blijven een aantal punten liggen. De nieuwbouwhuizen moeten goedkoper; dit kan door ons (nog) meer te richten op conceptueel en industrieel bouwen. Ook de aanpak van bestaand vastgoed zal langs die lijn (conceptueel en industrieel) ter hand genomen moeten worden; al was het alleen al maar om de verhuurbaarheid in de toekomst veilig te stellen.
    Verder blijf ik het bijzonder vinden dat alle grote bouwers bij elke gelegenheid kenbaar maken dat de hele woningmarkt aangepakt moet worden; scheefwonen, huren en huurwoningen EN de hypotheekrenteaftrek terwijl de bracheorganisatie (BouwendNederland) te pas en te onpas blijf stellen dat de hypotheekrenteaftrek moet blijven zoals die is. Dat moet een keer fout gaan.
    Overigens blijf ik van mening dat banken terug moeten naar het ambacht van bankieren; zelf risico’s inschatten en op basis van vakmanschap bepalen hoeveel crediet verstrekt kan worden; nu is het te vaak op basis van afvinken een ja of nee, zonder dat ze kennis dragen van iemands persoonlijke perspectieven en situatie.

  3. Dennis Duffels (VBI) -

    Compliment voor uw artikel en de keuze voor social media

  4. Boris Geheniau -

    Eens! Alleen het feit dat organisaties in de bouw- en projectontwikkeling transparanter worden en ook daadwerkelijk gaan LUISTEREN ipv zeggen te luisteren zal alleen al leiden tot een duurzame verbetering van de markt (een bescheiden maar toch..). Door te luisteren en stelling te nemen worden profielen van bedrijven duidelijker en zal de consument uiteindelijk ook meer vertrouwen krijgen.

    Uiteindelijk zal de roep om hervormingen door een vertrouwen tussen consument en ontwikkelaar veranderingen richting de politiek versnellen. Samen staan ze sterker.

  5. Nanneke Koopman -

    Goed bezig Heijmans: woningen bieden waar behoefte aan is, tegen een marktconforme prijs. En vraag vooral aan belangstellenden waarom ze dan nog niet kopen. Dat is wat ik als makelaar nu doe. En vervolgens ga ik met de ontwikkelaar in gesprek om te kijken of er mogelijkheden zijn om een stap in de richting van de kandidaat-koper te maken. Ook dat hoort bij luisteren en vertrouwen geven.
    Misschien kunnen we zo op kleine schaal resultaten boeken in afwachting van structurele verbetering.

  6. Wim Mol -

    Ton, helemaal eens met de stellingname ten aanzien van de rol van de financiers/banken. Ook goed dat er steeds beter wordt gekeken naar efficientie van het bouwen. Terecht dat je signaleert dat er nog jaren van groei en produktie zullen zijn. Wat ik mis is de focus op welke vraag er in de markt bestaat. Door de vergrijzing verandert de vraag, dat is onontkoombaar. En toch worden er nog steeds voor ruim meer dan 75% eengezinswoningen gebouwd. Is dat wel de vraag in de markt als we nu al meer dan 50% één- en tweepersoonshuishoudens hebben in Nederland. De vergrijzing verandert de markt. Vergrijzing verandert ook de financieringsvraag. Dáár moet de focus liggen voor de komende jaren. Niet op starters, die kunnen straks wonen in de woningen die de doorstromende senioren achter laten. Over enige tijd komt de woningmarkt weer op gang, dan moeten we klaar staan voor deze nog steeds miskende vraag in de markt.
    Graag bereid tot overleg, op naar de toekomst.

  7. Hans Jongkind -

    Er wordt veel te veel nadruk gelegd op goedkoop bouwen. Hier komt dan al dan niet bedoeld een starters label aan te hangen. Snap ik wel want dat wordt nog verkocht. Geen gedoe met nog te verkopen woning. Dit levert echter geen doorstroming op.

  8. one&lonely -

    De huidige regering focust op vermogensbehoud van de huidige woningbezitters. Afgezien van een enkele gemeente (als Nijmegen) die starterssubsidie geeft, moeten starters het zelf uitzoeken.

    Daarom lijkt doorstroom het juiste medicijn. Laat de overheid met haar goedkope geld bestaande woningen kopen en goed renderend verhuren. Verkopers kunnen dan doorschuiven naar een andere (nieuwbouw)woning (bij voorkeur van Heijmans).

    De druk op de woningprijzen neemt af. De “feel good” neemt weer toe, en starters kunnen weer meer verdienen om alsnog uit huur naar koop te gaan.

    Blijf erbij dat Heijmans zich ook aan de markt moet aanpassen dan: iets goedkopere woningen aanbieden dus.

  9. Tom Redecker -

    @ one&lonely

    Het kan toch niet de bedoeling zijn dat een overheid risicodragend woningen gaat kopen en verhuren? Dat staat toch mijlenver van hun kerntaken af? Hier hebben we volgens mij een semi-overheidsinstelling als een woningcorporatie voor.

    Daarnaast wordt de V.O.N-prijs van een woning niet alleen bepaald door de bouwsom. Ook de grondwaarde speelt hierbij een grote rol, en dit is weer een kwestie die, in de meeste gevallen althans, bij de gemeente ligt. Bij goedkope woningen zullen beide partijen (gemeente en ontwikkelaar) de handen ineen moeten slaan.

  10. one&lonely -

    @Tom

    Dat er basiskosten aan een woning zijn verbonden, geloof ik zeker. Maar daar moet dan evengoed een “basis-marge” voor Heijmans tegenover staan, i.e. 2 woningen verdien je absoluut meer dan aan 1.

    Als ik de kaartjes van de woningen in de Vathorst bekijk, dan zou je best 2 gelijke woningen op 1 perceel kunnen zetten. Je hebt dan geen tuin/parkeerplaats. Eventueel nog een soort “penthouse” erbovenop.

    De prijs van 220k kan dan wel onder de 150k.

    http://www.debron-geluk.nl/woningen/getNIKIHousesByHouseType?houseTypeId=RIJ-%20OF%20HOEKWONING&xml_galery=a&xml_slideShow=fade&xml_slideShowNav=arrowsplus

    En als ik google op 1-ton woningen, vind ik heel wat projekten.

  11. peter -

    @one&lonely: Er zijn altijd opties/mogelijkheden om de v.o.n.-prijs van woningen te verlagen. Het is echter de vraag of je dat wel moet willen! M.i. is dat een korte termijn redenering. Toevallig weet ik dat Heijmans al met erg lage marges de projecten uitvoert (eigen ontwikkelingen uitgezonderd) Daar valt dan ook weinig te behalen. Het ontwerp of type woningen aanpassen naar de huidige vraag is ook een verkeerde gang van zaken aangezien die vraag voortkomt vanuit de “crisis” cq. het negatieve segment waar we ons nu in bevinden. Als we hier in meegaan bestaat de kans dat we ons over een paar jaar weer in een soort van na-oorlogse woningbouw situatie bevinden.
    Het woningbouwprobleem vindt zijn oorzaak voornamelijk in de financiële kant van het verhaal en daar moeten we m.i. dus ook de oplossing vinden. De mensen willen wel, maar laten zich nu inderdaad veelal leiden door angst. Angst dat wordt aangepraat vanuit diezelfde financiële kant.

  12. Hasse J.J.Dekker -

    Toon, je spreekt ware woorden. Maar…er is meer. de woningmarkt blijft er een van aanbieders en niet van vraag. Natuurlijk: er is vraag naar woningen van onder de 150 K, maar ook daarin moet een nauwe aansluiting komen tussen m2 en vraagprijs. En nog altijd is het zo dat de vastgoedmarkt veel kapitaal investeert in producten zonder zekere afzet. Die onzekerheid wordt meegenomen in winst en risico. Kijk je naar de Fast Consumer Market, waarin vrijwel alle producten worden gepretest, zie je dat onzekerheden en faalkosten sterk lager uitvallen dan in de vastgoed branche. Oplossing? Nog meer consument gericht? Zeggen: ik heb een stukje grond, willen jullie een huis? Wat voor een? samen doen? Vraag en aanbod bij elkaar brengen in een zeer prematuur stadium. I know, lastig, maar wellicht wel de toekomst.
    Dag Ton, fijne week en samen komen we er wel uit!

  13. Ton Hillen -

    Dank voor al deze reacties. Het is goed om te zien dat we ons samen in willen zetten voor een gezonde woningmarkt.

    In enkele reacties wordt de nadruk op prijs gelegd. In die redenering ga ik niet helemaal mee. Voor elk marktsegment geldt het uitgangspunt dat we moeten leveren waar behoefte aan is. We komen vanuit een marktsituatie waarin het aanbod bepalend was; dat leren we nu af. Deze omslag zal nog tijd vergen bij alle betrokkenen aan de aanbodzijde, maar we zijn op weg.
    Daadwerkelijk luisteren naar de toekomstige bewoners van huizen is en blijft ons enige houvast. De prijs is een van de onderdelen van de behoefte van onze klanten.
    Het vooraf testen van onze producten doen we steeds vaker en daar leren we dus ook steeds meer van.
    Wat zeker waar is, is dat de vraag intussen ook verandert. De vergrijzing is slechts een van de aspecten van die verandering. Zien waar onze maatschappij naartoe gaat en welke behoefte daaruit voortkomt, daarin moeten wij ons nog verbeteren. Zeker ook als sector.

    Dit laat onverlet dat wij het als projectontwikkelaars en bouwers niet alleen kunnen. Wij hebben de politiek en financiers hard nodig. Marktverstorende maatregelen als de overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek moeten we geleidelijk uitfaseren. De uitspraken van Rabobank CFO Bert Bruggink in het NRC van afgelopen zaterdag sterken mij in mijn opvatting.

  14. one&lonely -

    @ Hillen
    “Daadwerkelijk luisteren naar de toekomstige bewoners van huizen is en blijft ons enige houvast. De prijs is een van de onderdelen van de behoefte van onze klanten.”

    Dus luisterend naar Uw klanten, is er dus geen direkte behoefte aan “budgetwoningen”, maar heeft men andere wensen.

    Dat is verrassend in deze economische tijd!

    One&Lonely

  15. D Hilgers -

    Prijs en kwaliteit zijn beide belangrijk, maar ik denk dat voor goeie kwaliteit klanten best bereid zijn om meer te betalen. Ook transparant zijn kan zeker helpen!

  16. Anneke Dalhuisen -

    “Marktverstorende maatregelen als de overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek moeten we geleidelijk uitfaseren.”
    In dit kader heb ik een vraag:

    Mensen worden beloond voor het hebben van een hoge schuld (= hoge hypotheekrente aftrek). De kosten hiervan voor de overheid zijn hoog en de hoge schulden zijn onwenselijk m.b.t. de huidige woningmarkt.
    Als je nu ipv aflossingsvrij (veel rente) juist gaat aflossen (minder rente), wordt je in wezen gestraft omdat je minder in aftrek kan brengen. Waarom worden mensen beloond voor het hebben van de schuld maar niet voor het aflossen van de schuld?

    Bijvoorbeeld door alleen hypotheekrenteaftrek te krijgen voor het aflossingsdeel? Of nog mooier: hypotheek aflossings aftrek; dat je het bedrag dat je betaalt aan aflossing in af kan trekken van je belasting en de rente niet.

plaats een reactie